Nové stavebné predpisy
účinné od 1. apríla 2025

Prvého apríla 2025 vstúpila do účinnosti nová stavebná legislatívna, ktorá nahradila doteraz platný stavebný zákon a (neúčinný) zákon o výstavbe.

Krok, na ktorý sa čakalo desaťročia

V minulosti sme boli svedkami viacerých neúspešných pokusov o prijatie nových stavebných predpisov. Niet sa čomu čudovať – ide o citlivú tému, ktorá sa dotýka širokého spektra subjektov:

• miest a obcí, ktoré ako stavebné úrady na prvom stupni nechcú stratiť kontrolu nad svojim územím a povoľovacími procesmi,

• štátu, ktorý má záujem na rozvoji krajiny a ponechaní si rozhodujúceho slova v kľúčových oblastiach,

• developerov, ktorí sa usilujú o efektívnejšie a rýchlejšie povoľovacie procesy,

• bežných ľudí, ktorých sa stavebné predpisy dotýkajú pri výstavbe a vlastníctve nehnuteľností.

Doterajší takmer 50-ročný stavebný zákon (z. č. 50/1976 Zb.) bol v mnohých aspektoch zastaraný a nedokázal reagovať na moderné výzvy. Nejasné pravidlá a široký priestor na účelový výklad často viedli k nejednoznačným rozhodnutiam a zneužívaniu predpisov.

Záznam z prednášky o novom stavebnom zákone Mojmíra Plavca si môžu členovia Realitnej únie SR pozrieť v intranete tu » Ak nie ste členom Realitnej únie, pozrite si toto »

Hoci dúfame, že nové predpisy prinesú deklarované zlepšenia, ale ako to už býva, prvé mesiace ich uplatňovania budú nepochybne sprevádzané neistotou.

Čo sa mení?

Najzásadnejšie zmeny sú tieto:

• zjednodušenie povoľovacieho procesu. Doterajší dvojzložkový systém (územné rozhodovanie + stavebné povolenie) sa ruší. Nahrádza ho jedno konanie o stavebnom zámere, v rámci ktorého stavebný úrad rozhodne o súhlase s navrhovanou stavbou. Tento krok má zrýchliť povoľovací proces.

• väčšie kompetencie, zodpovednosť aj sankcie pre odborníkov. Osoby zapojené do výstavby budú mať viac oprávnení, ale aj vyššiu zodpovednosť (aj sankcie). Ide o projektantov, stavbyvedúcich, osôb vykonávajúcich stavebný dozor, ale aj geodetov či statikov v príprave výstavby a pri zhotovovaní stavby.

• mestám a obciam sa ponecháva agenda stavebných úradov. Zatiaľ čo neúčinný zákon o výstavbe rátal s odobratím tejto právomoci samosprávam, nové predpisy im ju ponechávajú. Obce si budú môcť zriaďovať stavebné obvody podobne ako existujúce spoločné obecné úrady.

• riešenie „čiernych stavieb“. Nové predpisy zavádzajú mechanizmus pre nepovolené stavby postavené pred aprílom 2025 tak, že
  – ak sú bezproblémové, budú sa môcť dodatočne legalizovať.
  – ak nespĺňajú určené kritériá, bude nariadené ich odstránenie.

• prísnejšie sankcie a rozdelenie zodpovednosti
  Rozširuje sa okruh sankcionovaných osôb vo výstavbe. V dodávateľskom modeli stavebník často iba objednáva službu, no jej realizáciu osobne neriadi. Nové predpisy, okrem odborníkov, ktorí boli už vyššie uvedení, kladú väčšiu zodpovednosť aj na zhotoviteľov stavieb.

Tieto zmeny sme rozobrali v online diskusii členov Realitnej únie SR (18. marca 2025). Záznam si môžete pozrieť v intranete (len členovia únie).

Pripravili sme aj sériu webinárov – Zhotovovanie stavieb aLegalizácia čiernych stavieb. 

28. 3. 2025

JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
 tajomník Realitnej únie SR