25 rokov realitného trhu na Slovensku
1. Hromadný prevod bytov
Pred 25 rokmi sa realitný trh významne roztočil hromadnými prevodmi bytov do vlastníctva nájomcov. Slovensko sa postupe zaradilo medzi krajiny s najväčším pomerom vlastníctva nehnuteľností k nájmom (90,3 %). Väčší podiel vlastníkov má už len Rumunsko (96 %). To však zároveň spôsobilo útlm trhu s nájomnými bytmi, ktorý trvá dodnes. Byt sa stal významnou komoditou aj pre investorov. Hromadné prevody mali aj svoju odvrátenú stránku. Mnohí Slováci sa ukázali ako zlí hospodári, čo v kombinácii s nižšou finančnou gramotnosťou, prípadne aj disciplínou, slabou proti úžerníckej legislatíve spôsobilo, že mnohí o svoje byty rýchlo prišli.
2. Stavebné sporenie so štátnou prémiou prišlo pred osamostatnením
Kúpa nehnuteľností bola začiatkom deväťdesiatych rokov založená na vlastných zdrojoch obyvateľstva. S cieľom podporiť riešenie bytovej otázky uviedla Prvá stavebná sporiteľňa na trh stavebné sporenie so štátnou prémiou. Stalo sa tak v novembri v roku 1992, tesne pred vznikom samostatného Slovenska.
3. Byt mal v roku 1993 cenu auta
Dvojizbový byt v Bratislave stál v roku 1993 približne toľko, koľko „ľudové“ vozidlo Škoda Favorit. Len pre porovnanie, dnešná nová Škoda Fabia predstavuje len 10 % zo súčasnej hodnoty staršieho dvojizbového bytu v hlavnom meste. Autá sú dnes pre ľudí cenovo výrazne dostupnejšie ako nehnuteľnosti.
4. ROEP upratal vlastníctvo pozemkov
ROEP – register obnovenej evidencie pozemkov, ktorý na Slovensku prebieha od polovice deväťdesiatych rokov, mal za úlohu uskutočniť celoplošné „hrubé upratanie vlastníctva”, keďže veľká časť majetkových vzťahov bola z historických dôvodov zapísaná nepresne alebo vôbec. Roepová komisia však nepracovala vždy precízne a keďže ani spolupráca občanov nebola vždy vzorná, zákonodarca ponechal rozumne až 5-ročnú lehotu na podanie návrhu na zmenu schváleného registra, ak sa objavili nezrovnalosti. ROEP bol ukončený už takmer na 99 percentách Slovenska.
5. Príchod hypoték v roku 1998
Dnešný základný pilier financovania nehnuteľností, hypotekárne úvery, prišiel na trh v roku 1998. Práve vďaka hypotékam je bývanie dnes široko dostupné. Odvrátenou stranou mince súčasnej situácie na trhu s hypotékami sú vysoké ceny nehnuteľností a približne dvojnásobné zadlženie obyvateľstva v porovnaní s rokom 2008.
6. Daňová reforma
Daňová reforma v roku 2004 sa významne dotkla aj realitného trhu. Zrušená bola daň z prechodu, prevodu nehnuteľností, daň z darovania a tiež daň z dedičstva. Najmä daň z prevodu nehnuteľnosti dovtedy nepríjemne sužovala realitný trh. Nehnuteľnosti sa často prevádzali za úradne (znalcom určené) ceny, ktoré sa výrazne odlišovali od reality. Motivácia ušetriť na dani prevodu ovplyvňovala mnohé realitné transakcie.
7. Vzniká Slovenská realitná akadémia – SORA
Absencia realitného vzdelávania viedla v roku 2004 k vzniku prvej akadémie na Slovensku, ktorá sa zameriava na školenia realitných maklérov v rámci certifikovaných workshopov, kurzov a školení. Dodnes vyškolila viac ako 7 500 maklérov z celého Slovenska.
8. Služby realitných kancelárií prekročili hranice Slovenska
Realitné kancelárie ponúkajú svoje služby aj za hranicami Slovenska. Súvisí to hlavne so sťahovaním časti Slovákov do maďarských a rakúskych obcí neďaleko slovenskej metropoly. Tento proces naštartoval vstup Slovenska do Európskej únie (2004) a Schengenského priestoru (2007), ktorý je spojený s odstránením hraničných kontrol.
9. Kríza v 2008 stlačila ceny nadol
Prvých pätnásť rokov po vzniku Slovenska žili ľudia v presvedčení, že ceny nehnuteľností môžu len rásť. Kríza, ktorá prišla aj na Slovensko, však tento mýtus v roku 2008 vyvrátila. Ceny nehnuteľností prešli očistnou kúrou, hoci neklesli tak dramaticky, ako v USA. Tam sa v niektorých oblastiach znížili ceny domov v nadväznosti na krízu aj o viac ako polovicu.
10. Ponuky bytov na webe
Internet zmenil realitný trh na nepoznanie. Záujemcovia o vlastné bývanie to majú dnes oveľa jednoduchšie. Svoju vysnívanú nehnuteľnosť si môžu do detailov prezrieť z pohodlia domova na internete. Nemusia chodiť po meste a pozerať na vitríny realitných kancelárií. Vznikli internetové realitné portály, kde bola presmerovaná aj ponuka konkrétnych nehnuteľností.
11. Kataster je on-line
Záujemcovia o bývanie už dnes nemusia chodiť na kataster, ak chcú zistiť vlastníka konkrétnej nehnuteľnosti. Aktuálny list vlastníctva na internete bol v roku 1993 nepredstaviteľný.
12. Vznikla mobilná realitná kancelária
Od základu sa zmenila aj práca realitného makléra. Fenoménom sa vďaka novým technológiám stala mobilná kancelária. Komunikácia s klientom prebieha často elektronicky. Realitnej kancelárii už dnes na zviditeľnenie nestačia honosné priestory. Ak nie je dnes dostatočne vidieť na internete, akoby neexistovala. Marketing založený na inzercii v tlačených médiách sa stal takmer minulosťou. Zvýšil sa aj dôraz na profesionálnu prezentáciu nehnuteľností pri predaji sa v on-line priestore.
13. Vznikla špeciálna služba pre kupujúcich
Záujemcovia o bývanie môžu dnes využiť službu realitných sprostredkovateľov s názvom agent kupujúceho. Realitná kancelária kupujúcemu vysnívanú nehnuteľnosť nielen nájde, ale aj poskytne profesionálny servis spojený s obchodom.
14. Naďalej najviac bývame v panelákoch
Väčšina obyvateľov Slovenska býva v bytových domoch. Najpoužívanejšou technológiou pre výstavbu bytov sa u nás v druhej polovici dvadsiateho storočia stala vďaka svojej rýchlosti a jednoduchosti panelová výstavba. Uniformné panelákové byty tvoria aj dnes veľkú časť bytového fondu.
15. Pôdu vykupovali cudzinci
Pôda bola vždy politicky náročnou témou. Každá vláda musela balansovať medzi ochranou pôdneho fondu, nebrániť neprimerane výstavbe a aspoň naoko blokovať vykupovačov z cudzích krajín. Hoci za účinnosti devízového zákona cudzinci nemohli oficiálne nadobúdať pôdu, robili tak cez nastrčené slovenské sro-čky. A to hromadne. Nie je preto možné zistiť, koľko našej pôdy je fakticky v rukách cudzincov.
16. Vznikajú realitné združenia
Rozmach realitných kancelárii a atraktivita práce realitného makléra prirodzene vyústila do vzniku profesných združení. Ako prvá sa na trhu objavila Národná asociácia realitných kancelárií, v roku 2014 pribudla Realitná únia SR, ktorá momentálne združuje viac ako 700 členov.
17. Farmárov zvýhodnil v roku 2014 zákon
Ministerstvo pôdohospodárstva v snahe zachrániť z pôdy, čo sa ešte dalo a zvýhodniť pri kúpe lokálnych farmárov prišlo s novým Zákonom o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku z roku 2014. Ten však narazil na rad aplikačných problémov, čo je horšie aj na varovný prst Európskej komisie. Komisia vyčítala Slovensku, že znemožňuje nadobúdanie pôdy zahraničným subjektom (vyžaduje sa, aby mala v SR sídlo aspoň 10 rokov). Len pre zaujímavosť: za jeden štvorcový meter ornej pôdy zaplatíte v krajinách západnej Európy 40-krát viac. Naša pôda je teda mimoriadne lákavá pre západné agrofirmy. So sklonenou hlavou budeme na pokyn komisie musieť legislatívu zmeniť. A nechať si pôdu vykúpiť, ak legislatívcom nenapadne niečo zázračné.
18. Inštitút vydržania vlastníctva sprísnil podmienky
Kým inštitút vydržania vlastníctva dozrel do dospelosti, musel si prejsť ťažkými detskými chorobami. Od nenáročných požiadaviek na vydanie osvedčenia, keď sa vydržanie často zneužívalo, až po tie dnešné, keď treba na získanie vlastníctva splniť výrazne viac podmienok. Aj preto je súdnych sporov o neplatnosť osvedčenia o vydržaní neúrekom. Napokon účastníkom jedného z nich je aj náš prezident.
19. Nájom bytov zmenil zákon
Nájom bytov neprešiel dlho zásadnými zmenami, takže príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (z roku 1964!) silno pripomínajú obdobie socializmu. Zmenu vniesol až v roku 2014 zákon o krátkodobom nájme bytu. Duálny právny režim oboch nájmu bytu síce spôsobil v úvode zmätok, ale postupne začal nachádzať priaznivcov. Mnohí vlastníci prenajímajú byt už len vo výhodnejšom režime krátkodobého nájmu, hoci podmienkou je registrácia na daňovom úrade. Cieľ – lepší výber daní bol aspoň elegantne zabalený do pekného názvu zákona.
20. Stavebný zákon prešiel 39 novelami
Veľkou legislatívnou výzvou ostáva naďalej stavebný zákon. Ten súčasný z roku 1976 volá už dlho po zmene. Tridsiatimi deviatimi novelami sa síce veľa dier zaplátalo, ale domček treba celý postaviť už nanovo. Realitný trh a stavebníctvo si nový stavebný zákon zaslúžia. Mohutný prepletenec záujmových skupín však brzdí jeho prijatie. Na získanie konsenzu treba podať nadľudský výkon. Či bude posledný návrh úspešný, uvidíme. Ostáva zaželať ministerstvu dopravy pevné nervy.
21. Rozmach výstavby developermi
Pokiaľ ide o kvalitu bývania, ľudia sú dnes oveľa náročnejší, ako kedysi. S nástupom nového storočia sa snažia nový trend uspokojiť novou výstavbou developeri. Nové bytové domy sa od seba odlišujú nielen stavebnými materiálmi. Ponúkajú možnosti, o ktorých sme pred 25 rokmi ani netušili, tzv. inteligentné bývanie. Príjmová polarizácia spoločnosti po roku 1993 dynamicky rozvinula na realitnom trhu segment luxusných nehnuteľností.
22. Trh s veľkými cenovými rozdielmi
Vývoj na realitnom trhu ukázal, že ceny nehnuteľností úzko súvisia s pracovnými príležitosťami a príjmami obyvateľstva. Z toho vychádza aj unikátne postavenie Bratislavy, kde sú ceny výrazne vyššie ako v ostatných krajských mestách. V súčasnosti sa napríklad cena staršieho trojizbového bytu v Bratislave pohybuje na úrovni 2 033 EUR/m2, čo je v porovnaní s Trnavou, Nitrou, Žilinou alebo Košicami približne o 60 % viac. V porovnaní s Prešovom, Banskou Bystricou alebo Trenčínom je to viac dokonca až o 90 %.
23. Vzniká prvý realitný študijný program RSc.
V roku 2017 vzniká po viac ako piatich rokoch mravčej práce odborníkov z oblasti práva, katastra nehnuteľnosti, stavebného či daňového úradu jedinečný študijný realitný program RSc. Je určený pre tých realitných sprostredkovateľov, ktorí už v realitnom sektore pôsobia, no chcú sa profesne posunúť vyššie. Program je ukončený skúškou a absolventi sú oprávnení používať za menom kariérny titul RSc.
24. Bytová mafia
Bytová mafia, žiaľ, otravuje realitný trh dodnes. Aj keď s rôznymi prestávkami a obmenami portfólia. K dnešnému dňu sme zmapovali viac ako 17 rôznych variantou realitných podvodov. Od tých primitívnych, ako bola falošná plná moc na prevod nehnuteľnosti, či prevod nehnuteľnosti v jeden deň naraz viacerým záujemcov (keď ešte nebol elektronický kataster a plomba sa vyznačovala na LV fyzicky až nasledujúci pracovný deň) až po tie dnešné, výrazne sofistikovanejšie. Dnes môžete kúpiť nehnuteľnosť od solídne vyzerajúceho predávajúceho, ktorý je bez tiarch a rizikových zápisov na liste vlastníctva a … aj tak môžete neskôr o túto nehnuteľnosť prísť. Ľudia sa spoliehajú na “čistý” list vlastníctva, čo však stále nestačí. Toto sa vlastne až tak nezmenilo za celých 25 rokov.
25. Chýba realitný zákon
Ak sa niektoré veci pohli dobrým smerom, o legislatíve na úseku podnikania s realitami to neplatí. Platia tu deravé predpisy prevzaté z nariadenia z roku 1925! Výsledkom je kritický stav na realitnom trhu, na ktorom prichádzajú občania o svoje celoživotné úspory. Jedným z mnohých príbehov je aj ten nedávny, kedy dvaja telesne postihnutí klienti prišli pre hrubú chybu realitnej kancelárie o celoživotné úspory. K peniazom sa zrejme už nedostanú. História opakovane dokazuje, že dobrovoľné štandardy práce či etické kódexy sú nedostatočné. Stav na realitnom trhu sa nezlepšil za celých 25 rokov. Bytové mafie stále vyvádzajú, aj keď už používajú sofistikovanejšie postupy. Táto oblasť ostala za celých 25 rokov takmer bez dotknutia. Paradoxne, zmenu by potrebovala najviac. Každý deň sú v hazardnej realitnej hre životné úspory občanov. Normatívny zásah štátu je preto nevyhnutný. Legislatívna zmena nie je náročná a pre štát ani nákladná. Riešenie v podobe návrhu realitného zákona je už niekoľko rokov na svete, stačí nabrať odvahu.
