Bývanie je drahšie, hoci úroky na hypotékach takmer neklesajú.
Cenovky rastú pri kúpe aj nájme. Čo sú príčiny?

TLAČOVÁ SPRÁVA  / 17. septembra 2024

• ECB naplnila očakávania a znížila úrokové sadzby o ďalšieho 0,25 percentuálneho bodu.

• Nehnuteľnosti dražejú pri takmer nezmenených úrokoch na hypotékach.

• Trh ožíva, hodnota Realitného barometra sa vracia na úroveň z novembra 2022, od začiatku roka stúpla už o 6 %, a to nie je koniec.

• Nižšia dostupnosť úverov naďalej dvíha ceny nájmov, hlásia realitné kancelárie naprieč Slovenskom.

Predpoklady sa stali realitou. Európska centrálna banka opäť pristúpila uplynulý týždeň k zníženiu úrokových sadzieb a dala tak zelenú k podobnému kroku aj slovenským bankám. Netreba sa ale nádejať. O rýchle a výrazné zlacnenie hypotekárnych úverov nepôjde, rátať možno  skôr s kozmetickými úpravami úrokových sadzieb, tak ako doteraz. Realitný trh ale napriek tomu ožíva a ceny nehnuteľností stúpajú. Potvrdzuje to nielen Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý kontinuálne rastie už deviaty mesiac za sebou, ale aj samotné realitné kancelárie po celom Slovensku. Darí sa nielen predajom, ale aj nájmom a podľa odborníkov, ktorí o téme  oživenia realitného trhu diskutovali na platforme Realitnej únie SR –  Realita v realitách, bude tento trend pokračovať aj v nasledujúcich mesiacoch.

Nikto nečakal, že po ochladení trhu  v novembri 2022 dôjde tak rýchlo k jeho zotaveniu.  Podľa hlavného analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického je aktuálne zdražovanie bytov  o to väčším prekvapením, že sa deje pri takmer nezmenených úrokových sadzbách na hypotéky. „Vidíme pri nich ďalej úročenie nad 4 %, kozmetické zmeny úrokov smerom dole si ľudia ani nevšimli. Zdražovanie bytov bez toho, aby zlacňovali úvery ukazuje, že cena peňazí nemusí mať na realitný trh taký fatálny dopad, ako to donedávna vyzeralo,“ konštatuje analytik.

Ceny nehnuteľností ako symfónia

Úrokové sadzby hypoték nie sú jediné, ktoré sa podieľajú na vývoji cien nehnuteľností.

Predstavte si orchester, kde úrokové sadzby hrajú rolu huslí – sú dôležité, ale nie jediné. Orchester tvoria aj ďalšie nástroje, ako ekonomický rast, nezamestnanosť, inflácia, demografia, migrácia, lokalita či nálada na trhu. A cena nehnuteľností, ako výsledná symfónia, je ovplyvnená všetkými, vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Podobnú situáciu ako u nás možno sledovať v susednom Česku. Ceny bytov stúpajú, úrokové sadzby sa pritom  dlhodobo držia okolo 5 %. Hoci väčšina potenciálnych kupujúcich by privítala hypotekárne úroky  okolo 1 %, aké Slovensko zažívalo v rokoch 2020 až 2022, odborníci  to vidia inak. „Úrokové sadzby hypoték od 3,5 % do 4 % sú zdravé. Prinášajú dostatok príležitostí pre každého na realitnom trhu,“ hovorí predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros. Úverový poradca spoločnosti Gepard Finance Radoslav Papánek predpokladá, že úrokové sadzby budú klesať aj naďalej. „Trhu pomôže, keď sa dostaneme na úroveň 3,5 %,“ vysvetľuje.

Zvyšovanie cien nehnuteľností ide v súčasnosti hlavne na vrub priaznivého makroekonomického vývoja, ktorý je spojený s pozitívnymi číslami o zamestnanosti či rastom miezd. „Vyššie príjmy obyvateľstva umožňujú platiť väčšie splátky úverov a tým aj kupovať drahšie nehnuteľnosti. Záujem ľudí o byty sa zvyšuje aj preto, že ich ceny sa odlepili od svojho dna a pod kontrolu sa dostala spotrebiteľská inflácia“ vysvetľuje príčiny rastu analytik Kubrický.

Ceny ako pred dvomi rokmi

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v auguste 2024 medzimesačne zvýšila už deviaty raz za sebou. Tentokrát to bolo o 1,3 % a Barometer sa vyšplhal na 2787 eur/m2. Ide o veľmi podobné číslo, aké sme videli v novembri 2022.

Vtedy sa ručička Realitného barometra zastavila na čísle 2791 eur/m2. V tom čase bol však trh vo fáze poklesu. „Aktuálne rastie, pričom tento rok je Realitný barometer v pluse už 6,0 %. Pozitívnu zmenu konštatovali tiež NBS a štatistický úrad, čo umlčalo aj tie posledné kuvičie hlasy, ktoré varovali pred nepriaznivým vývojom na realitnom trhu,“ dodáva Kubrický.

VÝVOJ REALITNÉHO BAROMETRA  ZA POSLEDNÉ 4 ROKY (EUR/M2)

Zdroj: Realitný barometer Realitnej únie SR

CENY V KRAJSKÝCH MESTÁCH

Vidíme, že v pri starších i novších bytoch medziročne vo väčšine krajských miest ceny rástli, pričom  najviac v Žiline a Košiciach.

Optimizmus naprieč Slovenskom

Členovia Realitnej únie SR a minuloroční víťazi súťaže Realitná kancelária roka hlásia pozitívny sentiment na strane kupujúcich, a aj predávajúcich.

„Kontinuálne cítime, že trh sa oživil, dopyt je silnejší ako ponuka a trh je pozitívny,“ potvrdzuje Roman Kružliak, konateľ realitnej kancelárie WFG reality v Žiline.  Žilina je jedným z miest, kde ceny  medziročne dynamicky rástli, a to o 8,7 % pri starších a 10,9 % pri novších 2 izbových bytoch. Kružliak zdôraznil záujem o malometrážne byty. Ich cena vzrástla od začiatku roka 2024 takmer o 10 %.
Zvýšený dopyt cítia aj na východe Slovenska. „Dopyt vzrástol, ľudia nás oslovujú priamo s požiadavkou na vyhľadávanie nehnuteľností,“ potvrdzuje Richard Gál, CEO realitnej kancelárie EQUILIBRIO real. „Tu v Košiciach je cítiť zvýšený záujem aj kvôli príchodu Volva. Meniť sa bude aj územný plán mesta a v príprave  sú desiatky developerských projektov. Prísun nových investícii bude tlačiť na to, aby ceny nehnuteľností ešte stúpali,“ dodáva Gál.

Trošku iná situácia je na západe Slovenska. Realitná kancelária RADO Reality Group v Trenčíne neeviduje výrazný vzostup cien nehnuteľností. „Tu je ponuka stabilizovaná. Ak sa bavíme napr. o 3 izbových bytoch v Trenčíne, tak ponuka bytov osciluje okolo 170 – 180 kusov na predaj za  posledného trištvrte roka,“ priblížil Radovan Pavlík, konateľ realitky, ktorá získala v spomínanej súťaži ocenenie Absolútny víťaz. „Záujem je aj o staršie byty,  ľudia sú pripravení kúpiť investičné nehnuteľnosti na prenájom,“ dodáva Pavlík.

Darí sa nájmu

Situácia na trhu s bývaním aktuálne praje nájmu. „Na trh sa vracajú investori a na investičnom trhu narastá optimizmus. Na  jednej strane sa zvýšila úroková sadzba na hypotékach, na strane druhej narástlo aj nájomne, a to si investori uvedomujú,“ približuje situáciu v Žilinskom kraji Kružliak. Na východe Slovenska už cítiť príchod Volva, záujem o nájom stúpa a prejavuje sa to aj na cenách. „1 izbové byty sa prenajímajú na úrovni 600 eur, 2 izbové okolo 600 – 800  eur a 3 izbové sú na v rozmedzí od 800 – 1000 eur, pričom sa jedná o mesačný nájom s energiami,“ hovorí Richard Gál. Desiatky realitných kancelárii práve z dôvodu rastúceho  trhu s nájmami začali ponúkať novú, modernú a komplexnú službu z dielne Realitnej únie SR  Nájom plus⁺. Ide o režim nájmu,  ktorý je bezpečný  pre  prenajímateľa a korektný k nájomcovi, model s jasnými pravidlami pre všetky strany v nájomnom vzťahu.

Predpokladaný vývoj:
Na konci roka dvojciferný medziročný rast

Do konca roka sa budú ceny bytov ďalej zvyšovať, a to doterajším tempom. Medziročný rast Realitného barometra na konci decembra bude pravdepodobne atakovať dvojciferné číslo. Niektorí záujemcovia o nehnuteľnosť budú čakať do budúceho roka na lacnejšiu hypotéku, keďže však pokles úrokových sadzieb bude pozvoľný, táto stratégia sa im pri kúpe na rastúcom trhu nemusí vyplatiť.
Vladimír Kubrický, hlavný analytik RÚSR

Tlačovú správu spracoval:

JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.,
tajomník Realitnej únie SR

REALITNÁ ÚNIA SR
Májkova 3, 811 07 Bratislava
tel.: (02) 5479 11 27
email: info@realitnaunia. sk