Riziká:

• Výmery najžiadanejších bytov sú nižšie ako pri starších bytoch
• Spojenie kuchyne s obývacou izbou, tzv. open space priestor –  čo vám nemusí vyhovovať
• Dispozícia je často riešená tak, že v byte nie je možné dobre vetrať a musíte investovať do klímy
• Častá absencia potrebnej infraštruktúry – školy, škôlky, zdravot. zariadenia
• Časté umiestnenie v okrajových častiach miest

Výhody:

• Vyššia hodnota bytu a bytového domu (veľká časť ceny bytu totiž predstavuje hodnota spoločných častí a zariadení bytového domu, čo vysvetľuje, prečo je hodnota štvorcového metra vždy vyššia ako pri starých bytoch)
• Rýchle vybavenie hypotekárneho úveru (ak banka developerský projekt pozná, nie je potrebný ani znalecký posudok). Banka totiž vychádza z budúcej hodnoty bytu z ocenenia projektu
• Nižšia miera nákladov spojených s užívaním bytu (pre použitie moderných technológií)
• Cena v prípade predaja je vyššia ako pri starších bytoch (ak neberieme do úvahy historické byty v centre mesta)
• Možnosť nákupu parkovacieho miesta

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia. Veľkou výhodou takejto lokality je, naopak, prítomnosť zelene a dobrá dopravná obslužnosť.

Pokiaľ kupujete novostavbu v developerskom projekte a stavba nie je skolaudovaná, resp. sa s výstavbou ani nezačalo, hovoríme o kúpe „z papiera“.  Výhodou takejto kúpy je nižšia cena, keďže cena stúpa v závislosti od blížiaceho sa termínu kolaudácie. Ušetriť tak dokážete celkom zaujímavú sumu. Samozrejme, len vtedy, keď si vyberiete projekt z dielne osvedčeného developera. Je vždy dobré, ak developerský projekt zastrešuje niektorá z významnejších komerčných bánk, nakoľko vďaka tomu vidí „do kuchyne“ developera aj niekto iný. Nákup „z papiera“ nie je vhodný pre ľudí, ktorí potrebujú bývať v relatívne krátkej lehote. Bežná výstavba bytového domu môže trvať aj dva roky a zároveň je nepísaným pravidlom, že výstavba často skĺzne do omeškania.

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• kópiu pôvodnej nadobúdacej zmluvy (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v nej môže byť „začiernená“)
• potvrdenie o veku bytového domu – vydáva ho správca (bude ho treba na prípravu znaleckého posudku pre hypotekárnu banku)
• potvrdenie správcu bytového domu o tom, že nie sú nedoplatky za služby a médiá spojené s užívaním bytu (max. mesiac staré)
• posledné ročné vyúčtovanie od správcu bytového domu

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v nej môže byť „začiernená“)
• kolaudačné rozhodnutie
• stavebnú dokumentáciu (vrátane revíznych správ)
• posledné faktúry za vodu, elektrinu, plyn

• aktuálny výpis z listu vlastníctva z katastra (nie z internetu)
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve, cena v zmluve môže byť „začiernená“)
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• územnoplánovaciu informáciu – vydáva ju obec bezplatne na základe žiadosti
• geometrický plán, ktorým bol pozemok zameraný
• odborný posudok, ak bol urobený geologický prieskum podložia (príp. výšky spodnej vody)
• vyjadrenie správcov inžinierskych sietí o možnosti napojiť sa ne (voda, kanalizácia, elektrina, plyn)

Verejnosť chybne vníma apartmán často ako byt nižšej kategórie. Súvislosti a rozdiely sú ale širšie. Základný rozdiel z pohľadu práva je, že byt môže slúžiť na trvalé bývanie, ale apartmán nie. Rozdiel medzi oboma nehnuteľnosťami je najmä v oblasti spĺňania technických a hygienických požiadaviek.  Ide najmä o nedostatok denného svetla (napr. rožné, severné alebo spodné podlažia v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Ak priestor nespĺňa určený zákonný štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž podľa stavebného zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Rozdielov môže byť pri kúpe apartmánu viacero. Ak sa má kúpna ceny financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, treba dôkladne preveriť, či zvolená banka poskytuje úvery aj na kúpu apartmánu. Problém môže nastať aj pri zápise trvalého pobytu v apartmáne. Postup úradov nie je z dôvodu nejednoznačnej legislatívy jednotný. Výhodou však je, ak ste platcom DPH a apartmán máte záujem využívať na podnikateľské účely, vtedy získavate možnosť odpočítať si daň z pridanej hodnoty.

Inzerát by mal obsahovať všetky relevantné informácie o stave nehnuteľnosti, vrátane čo najpresnejších výmer, mesačných platieb spojených s jej užívaním, dispozičnom riešení a pod. Mal by obsahovať okrem slovného opisu aj pôdorys a fotodokumentáciu, ktorú vypracovala výlučne realitná kancelária počas fyzickej obhliadky nehnuteľnosti. V inzercii by mali byť jasne uvedené kontaktné údaje na predajcu, meno a priezvisko makléra, ideálne aj s jeho fotografiou. Profesionálne zostavený inzerát obsahuje aj informáciu o energetickom certifikáte a možnosti nákupu na hypotéku.

Realitné kancelárie sú povinné vykonávať sprostredkovanie predaja nehnuteľností tak, aby čo najmenším možným spôsobom zasahovali do súkromia predávajúceho. Najmä v prípade, ak ide o obývanú nehnuteľnosť. Realitná kancelária je poverená predávajúcim výberom vhodných obhliadajúcich tak, aby do nehnuteľnosti vstupovali len reálni záujemcovia o kúpu. Taktiež sú povinné dbať o bezpečnosť osôb a majetku. Všetky tieto dôvody ovplyvňujú zverejnenie presnej adresy predávanej nehnuteľnosti.

Realitnú kanceláriu možno požiadať aj o vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, prípade o to, aby vás v celom procese nákupu nehnuteľnosti zastupovala. Ide o službu tzv. „agenta kupujúceho“. Ceny takejto služby sú určené dohodou oboch zmluvných strán v zmluve o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Na rozdiel od predaja nehnuteľnosti v prípade sprostredkovanie jej nákupu sú jednotlivé úkony realitného makléra často určené pevnou sumou, ktorá sa vypláca pri dodaní jednotlivých úkonov zo strany makléra. Celková cena takejto služby je obvykle porovnateľná, resp. nižšia, ako je to v prípade predaja nehnuteľnosti.

Lokalita je jediný atribút nehnuteľnosti, ktorý sa nedá zmeniť. Dobrá lokalita znamená:

• blízkosť od centra mesta
• dostatok pracovných príležitostí a bohatú občiansku vybavenosť v blízkom okolí (napríklad nákupné možnosti, školy, banky, pošta, nemocnica)
• kvalitné životné prostredie
• bezpečnú lokalitu
• kvalitnú dopravnú infraštruktúru a dobrú dostupnosť hromadnej dopravy

Čím je lepšia lokalita, tým vyššia je cena nehnuteľnosti. Vaše očakávania a priority si ujasnite ešte skôr, ako si začnete hľadať miesto pre svoj domov. Možno vysnívané bývanie nájdete v lokalite, ktorá je pre vás cenovo dostupnejšia, než ste si pôvodne mysleli.

Našli ste si byt v prijateľnej cene a vysnenej lokalite? Ste iba na začiatku. Pozrite sa, aká je výmera bytu, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany. Nie je z bytu výhľad na rušnú ulicu? Dá sa lodžia využiť aj prakticky? Aký je technický stav bytu a bytového domu? Je list vlastníctva „čistý“, alebo má v ňom majiteľova svokra právo doživotného bývania? Na ktorom poschodí sa byt nachádza? Je tam výťah? Ako je to s parkovaním? Zaujímajte sa o susedov. Zdá sa vám toho veľa? Už teraz je jasné, že bez kompromisov to nepôjde. Nehľadajte nehnuteľnosť, ktorá splní vaše očakávania na 100 %. Stačí, aby splnila to, čo je pre vás naozaj dôležité.

Ide o stavbu bez dlažieb, obkladov a ďalšieho zariadenia. Je, samozrejme, lacnejšia ako výstavba v tzv. štandarde plnohodnotného domu či bytu. Náklady na dostavbu sú zväčša pomerne vysoké, na druhej strane zákazník si vie vybrať materiály a zariadenia podľa vlastného výberu. Je dôležité presne vedieť, čo predstavuje pojem „holobyt“ či „holostavba“, nakoľko každý developer môže tieto pojmy spájať s iným obsahom.

Mal by poznať právny a faktický stav nehnuteľnosť, možnosti jej nákupu, vrátane nákupu s pomocou hypotéky. Mal by vedieť informovať o nákladoch spojených s užívaním nehnuteľnosti, možnosti vypratania nehnuteľnosti. Taktiež by mal vedieť reagovať na prípadné nedostatky, ktoré nehnuteľnosť má a mal by navrhovať možné riešenia. Otázky, ktoré nevie zodpovedať na mieste, by mal vedieť kvalifikovane zodpovedať na základe informácií, ktoré získa od predávajúcich a rôznych odborníkov.

Pýtajte sa. Pripravte si ešte pred obhliadkou zoznam otázok, na ktoré by ste chcel dostať odpoveď. Prečítajte si konkrétny inzerát nehnuteľnosti, ale aj iné inzeráty, kde je viac opisu a spíšte všetko to, čo v iných inzerátoch je uvedené a v tom „vašom” nie je. Pokojne pošlite tieto otázky maklérovi písomne. Taktiež neváhajte žiadať doplňujúce informácie od makléra aj po obhliadke. Napríklad emailom. Nechajte si ukázať listiny, ktoré majú spojitosť s nehnuteľnosťou, napr projekt poslednej prestavby, revízne správy a pod. Je vhodné zaviazať k predloženiu takýchto listín či informácií predávajúceho napríklad v rezervačnej zmluve.

Ak ste obhliadajúci, pripravte sa na to, že vstúpite do súkromia iných ľudí a vaším sprievodcom je výlučne maklér. Načúvajte jeho usmerneniam a výzvam. Obhliadka slúži na to, aby ste získali adekvátny a pravdivý obraz o kladoch a záporoch nehnuteľnosti. Neslúži na dohadovanie sa kúpnej cene, na to je čas po jej absolvovaní a vaším partnerom bude maklér, nie predávajúci. K štandardu služby patrí písomné potvrdenie o absolvovaní obhliadky, tzv. obhliadkový formulár niekde nazývaný aj ako záznam o predstavení nehnuteľnosti a pod. Údaje v ňom je potrebné uvádzať pravdivo, pričom obvykle ide o meno a priezvisko obhliadajúceho, trvalý pobyt, kontaktné údaje, údaje obhliadanej nehnuteľnosti, údaje realitnej kancelárie a formulácie týkajúce sa ochrany osobných údajov (GDPR) a pod. Obhliadkový formulár nie je sprostredkovateľská zmluva, a to ani v prípade nájmu. Z titulu absolvovania obhliadky nehnuteľnosti za účelom jej kúpy nie je možné žiadať akúkoľvek platbu od obhliadajúceho. Obhliadkou konkrétnej nehnuteľnosti totiž nepoverujete nikoho vyhľadaním nehnuteľnosti, nedohadujete sa na odmene za takúto službu a pod. V prípade, ak máte záujem o tieto služby pri najímaní tzv. agenta kupujúceho bude predmetom takejto zmluvy sprostredkovanie kúpy alebo nájmu nehnuteľnosti.

Na nehnuteľnosť si pripravte 20 % vlastných peňazí. Banka vám dokáže požičať zvyšných 80 %, hoci v pätine prípadov peňažné ústavy poskytnú úver až do 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

Do banky sa ponáhľať nemusíte. Pokiaľ máte záujem o konkrétnu nehnuteľnosť, realitný maklér vám sprostredkuje aj stretnutie s hypotekárnym poradcom. Vďaka nemu ušetríte čas a energiu pri získavaní úverových ponúk. Hypotekárny poradca vie, čo je pre vás dôležité. Komunikuje za vás s bankami, a má pod palcom vybavovanie hypotéky. Neplatíte mu pritom nič.

Vďaka predschválenému úveru presne spoznáte svoje reálne možnosti. Hoci ešte nemáte vybranú nehnuteľnosť, jej kúpu vám to môže uľahčiť. Nemusíte sa báť, že vám banka nepožičia, a môžete zaplatiť rezervačný poplatok za vysnívanú nehnuteľnosť. A predávajúci vie, že má pred sebou človeka, ktorý si môže dovoliť kúpiť jeho byt alebo dom.

Áno. Každá solídna realitná kancelária spolupracuje s hypotekárnymi špecialistami, ktorí pomáhajú kupujúcim s financovaním nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch sú nimi samotní realitní makléri.

Hypotekárny špecialista vám bezplatne vypracuje ponuky viacerých bánk. Spolu s ním ich porovnáte, a vyberiete tú najvýhodnejšiu hypotéku. On ju v banke vybaví za vás. Hypotekárneho špecialistu vám odporučí každá solídna realitná kancelária.

Okrem lokality sú to najmä faktory, ktoré súvisia s daným bytom, ako sú výmera, technický stav, poschodie, dispozičné riešenie, orientácia na svetové strany, výhľad, susedia, parkovanie. Dôležitý je aj stav bytového domu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny na realitnom trhu však ovplyvňuje aj makroekonomická situácia, príjmy obyvateľstva a možnosti financovania kupujúcich. Aktuálne ceny bytov nájdete každý mesiac na stránke Realitnej únie SR v rámci Realitného barometra »

Ceny bytov na Slovensku každý mesiac mapuje realitný barometer Realitnej únie SR:

www.realitnaunia.sk/realitny-barometer

Pomôže vám zorientovať sa na realitnom trhu, ako aj  zistiť trhovú cenu pri kúpe.

Barometer hľadá odpovede na tieto otázky:

• rastú, klesajú alebo stagnujú ceny nehnuteľností?
• kde sú v rámci Slovenska najvyššie a najnižšie ceny?
• aký je cenový rozdiel medzi jednotlivými typmi bytov?
• ako sa líšia trendy v cenách medzi starými a novými nehnuteľnosťami?
• kde sú najväčšie cenové extrémy v rámci realitného trhu?

Každá nehnuteľnosť je unikátna. Porovnanie cien dvoch bytov môže byť preto sizyfovská práca s neistým výsledkom. Pokiaľ nájdete svoj vysnívaný byt, porovnajte na realitných portáloch jeho cenu s inými bytmi v danej lokalite. Vezmite pritom do úvahy všetky faktory, ktoré na ich hodnotu vplývajú. Pomôcť vám môže aj realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý mapuje ceny bytov:

www.realitnaunia.sk/realitny-barometer

Vďaka nemu zistíte cenu bytu/m2 v konkrétnych lokalitách (v rámci Bratislavy napríklad v jednotlivých mestských častiach), a to zvlášť pre staršie a novšie byty.

O kúpnej cene má zmysel rokovať, ak je nehnuteľnosť ponúkaná dlhší čas, ak ju majiteľ chce predať rýchlo, alebo ak má zásadný technický alebo právny nedostatok. Úspora je individuálna, môže to byť 1 %, ale aj viac ako 10 %. Záleží aj na vašich vyjednávacích schopnostiach.

Pokiaľ je nehnuteľnosť v ponuke krátko, je o ňu veľký záujem, a majiteľ nie je pod tlakom, znížiť cenu sa vám nemusí podariť.

Províziu platí klient, ktorý si objednal službu u realitnej kancelárie. Pri predaji nehnuteľnosti je to jej majiteľ, ktorý zveril obchod realitnému maklérovi. Provízia realitnej kancelárie (vrátane odmeny makléra) sa pohybuje väčšinou v rozpätí 2 – 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Realitné kancelárie si často stanovujú aj minimálnu sumu provízie, a to napríklad vo výške 2-tis. eur.  Vyplatenie odmeny sa viaže na realizáciu obchodu. V opačnom prípade ju majiteľ nehnuteľnosti neplatí. Svojím maklérom sa pri obchode môže nechať zastupovať aj kupujúci. Pri sprostredkovateľskej odmene vždy posudzujte nielen jej výšku, ale aj rozsah služieb, ktoré vám realitná kancelária poskytuje. Príliš nízka provízia môže indikovať slabú kvalitu služieb ich poskytovateľa.

Nákup bytu je vždy podmienený účelom jej budúceho využívania. Ak riešite vlastné bývanie pre seba alebo pre vlastnú rodinu, je váš pohľad na investíciu trochu odlišný ako v prípade, ak budete kupovať nehnuteľnosť ako investíciu. Kúpa vlastného bytu nás skôr či neskôr postaví pred dilemu, či investovať do novostavby, alebo do staršieho bytu. Ceny starších bytov by mali byť vždy nižšie ako ceny novostavieb. Silný dopyt po bytoch napr. v Bratislave stiera tento rozdiel (stav k polovici roku 2019), ale čas a pribúdajúci počet skolaudovaných novostavieb a teda novších bytov tieto nožnice raz roztvorí ešte viac, ako je to dnes. Ak v danej lokalite je výstavba novostavieb minimálna až žiadna, na nákupe staršej nehnuteľnosti neviete ušetriť. Čím viac novostavieb je na trhu, tým viac máte šancu na kúpe staršej nehnuteľnosti ušetriť. Konkrétne sumy či percentá nie je možné určiť, nakoľko trh v jednotlivých slovenských mestách sa diametrálne odlišuje. Obvykle by ale rozdiel v cene mal predstavovať zhruba min. 30 %.

To závisí od okolností realitného obchodu. Iný spôsob úhrady je v situácii, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z vlastných voľných prostriedkov (vtedy sa odporúča ako bezpečná forma úhrady banková, notárska alebo advokátska úschova). Peňažné prostriedky má v držbe (dispozícii) neutrálna osoba – notár, advokát alebo banka, ktorá zabezpečí, aby sa peniaze odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok odovzdať majú. Ak kataster vklad vlastníctva povolí, peniaze budú prevedené na účet predávajúceho, ak vklad vlastníctva v katastri neprejde (dôvodov môže byť viacero), peniaze budú vrátené späť kupujúcemu. Iná situácia je, ak sa kúpna cena uhrádza z prostriedkov hypotekárneho úveru, alebo sa platí kúpna cena alebo jej časť z úveru, ktorý sa použije na splatenie existujúceho úveru predávajúceho. Vhodný a bezpečný spôsob úhrady určí advokát realitnej kancelárie, ktorý aj zodpovedná za právnu bezpečnosť prevodu peňazí a vlastníctva k nehnuteľnosti.

Je to predbežný záväzok o budúcom predaji nehnuteľnosti. Rezervačná zmluva predstavuje povinnosť budúceho predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť od predávajúceho za dohodnutých podmienok kúpiť (budúca kúpna zmluva). Aby bola celá transakcia koordinovaná a dopadla bez problémov, je zmluvnou stranou so svojimi povinnosťami aj realitná kancelária. Zmluva obsahuje: označenie troch zmluvných strán (kupujúci, predávajúci a realitná kancelária), nehnuteľnosť, kúpnu cena a lehotu, do ktorej sa má uzavrieť kúpna zmluva a tiež ustanovenia, ktoré riešia situáciu, ak k podpisu kúpnej zmluvy nedôjde.

Rezervačná zmluva predstavuje povinnosť budúceho predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť od predávajúceho za dohodnutých podmienok kúpiť. Za nedodržanie povinnosti uzavrieť kúpnu zmluvu hrozí zmluvnej strane sankcia – zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany, ktoré si z nej uhradia svoje náklady.

Pri rezervácii sa platí záloha (v praxi nazývaný tiež ako depozit, rezervačný poplatok), čo predstavuje prvú časť kúpnej ceny, ktorej výška sa pohybuje od spravidla od 3 do 5 percent z ceny nehnuteľnosti. Pri kúpe novostavby od developera môže byť táto suma aj vyššia.

Ak si zmluvná strana rezervačnej dohody rozmyslí predaj alebo kúpu nehnuteľnosti a nedodrží záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu, vznikne tým ostatným zmluvným stranám ujma (finančná aj časová). Pre tento prípad sa dojednáva sankcia – zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany, ktoré si z nej pokryjú svoje náklady a ujmu. V praxi to teda znamená, že ak si kúpu rozmyslíte, zaplatíte zmluvnú pokutu, ktorú si predávajúci a RK rozdelia.

Pre tento prípad je v štandardných rezervačných zmluvách dohaduje sankcia – zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany (teda vy ako kupujúci a realitná kancelária), ktoré si z nej pokryjú svoje náklady a ujmu. Ak ste zaplatili rezervačný poplatok, RK vám ho ihneď vráti.

Prevod jednotlivých typov nehnuteľnosti upravujú rôzne právne ustanovenia a predpisy. Prevod vlastníctva bytu upravuje osobitný právny predpis, ktorým je zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, prevod rodinného domu či pozemku upravuje Občiansky zákonník.

Kupujúci alebo predávajúci ale nemusí poznať podstatné náležitosti týchto zmlúv, keďže celú prevodovú zmluvnú dokumentáciu mu pripraví advokát realitnej kancelárie, ktorý za ňu aj zodpovedá.

Okamihom, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva (vydá rozhodnutie). Teda nie podaním návrhu do podateľne ani doručením rozhodnutia. Kataster prepíše vlastníctvo do 30 dní od podania na kataster alebo do 15 dní v urýchlenom konaní (za príplatok 200 eur).

Ak ste kupujúci a financujete kúpu z úveru, tak sa pripravte na tieto poplatky:

• poplatok na vyhotovenie znaleckého posudku (pri byte cca 120 eur, dome 200 eur a viac),
• poplatok na zápis záložnej zmluvy na katastri (66 eur),
• príplatok, ak požiadate kataster o urýchlený zápis (200 eur).

Podmienky čerpania úveru závisia od konkrétnej banky. Väčšina bánk požaduje tieto:

• uzavretú záložnú zmluvu na nehnuteľnosť a aspoň začaté konanie na katastri o zápise záložnej zmluvy
• poistenie nehnuteľnosti a vinkuláciu poisteného plnenia v prospech banky
• podpísanú kúpnu zmluvu
• preukázanie, že predchádzajúce časti kúpnej ceny už boli uhradené

Dátum protokolárneho prevzatia (odovzdania) nehnuteľnosti závisí od dohody zmluvných strán. Lehota sa uvádza v kúpnej zmluve a býva spravidla do 1 mesiaca od úhrady kúpnej ceny a zápisu do katastra.

Zákon konkrétnu lehotu neurčuje. Po prepise na katastri si môžete, ako nový vlastník, už trvalý pobyt kedykoľvek zapísať a, naopak, pôvodnému vlastníkovi ho zrušiť. Hoci trvalý pobyt nezakladá žiadne užívacie právo k nehnuteľnosti, zvyknú si zmluvné strany dohodnúť lehotu, dokedy si odhlási predávajúci z nehnuteľnosti pobyt. Podľa okolností do býva od 30 dní do 6 mesiacov.

Pred obhliadkou je dobré naštudovať si najčastejšie nedostatky podobného typu nehnuteľnosti, ktorý sa chystáte obhliadnuť. Mnoho informácií nájdete na internete, alebo sa spýtajte iného makléra, čo by si na nehnuteľnosti všímal on. Na obhliadke tak už budete vedieť, na čo sa zamerať a čo kontrolovať. Napr. vlhkosť za ukazuje najmä za nábytkom, v suteréne, v rohoch miestností a okolo okien. Všímajte si teda tieto miesta a neváhajte požiadať o posunutie nábytku.

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa preukazuje predovšetkým výpisom z listu vlastníctva. V jeho časti B (vlastníci) sa nachádza meno osoby, ktorý je vlastníkom alebo spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Platí, že údaje na LV sú hodnoverné, pokiaľ sa nepreukáže opak (a to sa môže preukázať napr. v súdnom konaní).

V časti C listu vlastníctva, kde sa zapisujú záložné práva, vecné bremená a predkupné práva. Prevodom vlastníctva k nehnuteľnosti sa prevádzajú na nadobúdateľa aj ťarchy. Preskúmať treba aj iné zápisy, ak sú také na LV (napr. poznámky rôznych typov) a pod. Nie všetky ťarchy sa ale evidujú na listoch vlastníctva. Rôzne rozvody najmä súvisiace s dodávkou energií a vody často nie sú zapísané na liste vlastníctva.

Riziká:

• Výmery najžiadanejších bytov sú nižšie ako pri starších bytoch
• Spojenie kuchyne s obývacou izbou, tzv. open space priestor –  čo vám nemusí vyhovovať
• Dispozícia je často riešená tak, že v byte nie je možné dobre vetrať a musíte investovať do klímy
• Častá absencia potrebnej infraštruktúry – školy, škôlky, zdravot. zariadenia
• Časté umiestnenie v okrajových častiach miest

Výhody:

• Vyššia hodnota bytu a bytového domu (60 % ceny bytu totiž predstavuje hodnota spoločných častí a zariadení bytového domu, čo vysvetľuje, prečo je hodnota štvorcového metra vždy vyššia ako pri starých bytoch)
• Rýchle vybavenie hypotekárneho úveru (ak banka developerský projekt pozná, nie je potrebný ani znalecký posudok. Banka totiž vychádza z budúcej hodnoty bytu z ocenenia projektu
• Nižšia miera nákladov spojených s užívaním bytu (pre použitie moderných technológií)
• Cena v prípade predaja je vyššia ako pri starších bytoch (ak neberieme do úvahy historické byty v centre mesta)
• Možnosť nákupu parkovacieho miesta

Nákup staršieho bytu by mal byť preferovaný vtedy, ak v danej lokalite nie je dostatočná výstavba nových bytov, lokalita je pre vás dôležitá (krátke vzdialenosti do práce, školy či prítomnosť iných podstatných činiteľov), v lokalite sa nachádza vami preferovaná infraštruktúra a pod. Starší byt bude výhodným nákupom aj vtedy, ak potrebujete väčšiu výmeru bytu, ako ponúkajú novostavby a váš rozpočet je napätý. Staršie byty totiž disponujú potrebným priestorom najmä v obytnej ploche. Naopak, kuchyne, kúpeľne a ďalšie príslušenstvo bytu nemusí zodpovedať predstavám o modernom bývaní. Nevýhodou lokalít so staršou zástavbou je obmedzená možnosť zabezpečenia vlastného parkovacieho státia. Veľkou výhodou takejto lokality je, naopak, prítomnosť zelene a dobrá dopravná obslužnosť.

Steny, omietky – či nie sú časti, ktoré boli narýchlo vymaľované, možno preto, aby maskovali pleseň, vlhkosť, zatekanie (okolie okien), trhliny v stenách a pod.

Podlahy a to, čo sa nachádza pod podlahou („škvára” najmä v starších bytoch škodí zdraviu a pri rekonštrukcii by ju bolo vhodné vymeniť, vzniknutý priestor zaplniť betónom, príp. odľahčeným betónom (kvôli statike bytového domu), čo nie je vôbec lacná záležitosť.

Kúrenie: individuálne alebo centrálne (v bytoch), v akom stave sú vykurovacie telesá (boilery, kotly) ich finančne náročná výmena peňaženku tiež nepoteší.

Vlhkosť: či nie sú steny (najmä v suteréne) vlhké, či nie je na stenách pleseň.

Okná: oplatí sa preskúmať tesnosť, funkčnosť, preskúmať aj okolie okien (zatekanie a pod.).

Statika: celkový stav nosných konštrukcií bytového domu je vhodné preskúmať, aj keď v praxi často náročne, preto pomôže, ak sa s požiadavkou obrátite na správcu.

Strecha: či si súčasný stav vyžaduje opravu, príp. v akom čase treba rátať s investíciou do strechy a aká by mohla byť výška tejto investície do opravy strechy (môžu výrazne ovplyvniť kúpnu cenu). Informáciu by vedel poskytnúť správca bytového domu.

Okolie: oplatí sa urobiť dôkladnú prieskumnú prechádzku po okolí cez pracovný deň, večer aj cez víkend. Možno zistíte, že sused je umelecký kováč, alebo že neďaleko je autoservis, neprispôsobiví občania a pod.

Dnes nie je vôbec neobvyklé, ak na obhliadku vezmete osobu stavebne a technicky zdatnú, ktorá vám posúdi stav nehnuteľnosti a upozorní na prípadné riziká alebo investície, ktoré sa dajú v krátkom čase očakávať.

Statika – celkový stav nosných konštrukcií, či na nehnuteľnosti nie sú (aj maskované/premaľované) trhliny.

Strecha – či si súčasný stav vyžaduje opravu, príp. v akom čase treba rátať s investíciou do strechy a aká by mohla byť výška tejto investície do opravy strechy (môže výrazne ovplyvniť kúpnu cenu).

Steny, omietky – či nie sú časti, ktoré boli narýchlo vymaľované, možno preto, aby maskovali pleseň, vlhkosť, zatekanie (okolie okien), trhliny v stenách a pod.

Podlahy a to, čo sa nachádza pod podlahou, ich výmena nie je vôbec lacná záležitosť.

Kúrenie: individuálne alebo centrálne, v akom stave sú vykurovacie telesá (boilery, kotly) ich finančne náročná výmena peňaženku tiež nepoteší.

Vlhkosť: či nie sú steny (najmä v suteréne) vlhké, či nie je na stenách pleseň.

Okná: oplatí sa preskúmať tesnosť, funkčnosť, preskúmať aj okolie okien (zatekanie a pod.).

Okolie: oplatí sa urobiť dôkladnú prieskumnú prechádzku po okolí, cez pracovný deň, večer aj cez víkend.

Dnes nie je vôbec neobvyklé, ak na obhliadku vezmete osobu stavebne a technicky zdatnú, ktorá vám posúdi stav nehnuteľnosti a upozorní na prípadné riziká alebo investície, ktoré sa dajú v krátkom čase očakávať.

Pre tento prípad sa v štandardných rezervačných zmluvách dohaduje sankcia – zmluvná pokuta, ktorá sa pohybuje od 3 do 5 % z ceny nehnuteľnosti. Zmluvnú pokutu si rozdelia poškodené strany (teda vy ako kupujúci a realitná kancelária), ktoré si z nej pokryjú svoje náklady a ujmu. Ak ste zaplatili rezervačný poplatok, RK vám ho ihneď vráti.