1. Precenenie alebo podcenenie hodnoty nehnuteľnosti
2. Emočná angažovanosť predávajúceho
3. Neznalosť opatrení na prevenciu realitných podvodov
4. Nemožnosť spolupráce s inými subjektmi realitného trhu
5. Absencia obchodných, komunikačných a iných zručností

Lebo vedia, že za realitnou kanceláriou stojí osvedčený tím advokátov, notárov, znalcov, finančných sprostredkovateľov, daňových poradcov, marketingových špecialistov a pod. Vďaka tomu je ich služba komplexná. Realitná kancelária prenáša na predávajúceho, ale aj na kupujúceho všetky svoje znalosti, skúsenosti a konexie, čo im prináša množstvo výhod. Riziko realitného podvodu alebo pochybenia je v porovnaní s kúpou od samopredajcu výrazne nižšie.

Inzerát v súkromnej inzercii často pôsobí neprofesionálnym dojmom. Horšie je, že občiansku inzerciu vyhľadáva množstvo záujemcov s nečestnými úmyslami spoliehajúcich sa na slabšie právne a obchodné povedomie predávajúcich. Drvivá väčšina najvýznamnejších realitných inzertných portálov predstavuje takmer výlučne inzerciu realitných kancelárií, ktoré si, na rozdiel od samopredajcu inzerujúceho mesiac či dva jeden jediný inzerát, za túto formu inzercie platia nemalé sumy počas dlhého obdobia. Vďaka tomu je pozícia realitných kancelárií pri propagácii ponuky výrazne výhodnejšia pre jej klientov.

1. Veľmi presné určenie ideálnej predajnej ceny
2. Kvalitná propagácia predaja nehnuteľnosti, vrátane neverejných ponúk a dopytov iných realitných agentov
3. Skúsenosti, vzdelanie, znalosti, schopnosti a konexie plynúce z množstva opakujúcich sa obchodov v meniacom sa prostredí realitného trhu
4. Možnosť spolupráce s inými predajcami, znalosť ľudí a potenciálnych kupujúcich v lokalite
5. Odbornosť a stabilný okruh profesionálnych spolupracovníkov, vrátane advokátov, notárov, geodetov, daňových poradcov, znalcov, vrátane podpory profesných združení

Mať dobrého právnika na svojej strane je vždy výhodou, ale zredukovať realitné sprostredkovanie len na spísanie zmluvy je scestné. Právnik len spíše to, na čom sa zmluvné strany dohodli. Nepôjde sa pozrieť na nehnuteľnosť, nebude koordinovať činnosti znalca, banky, geodeta a pod. Poradí v právnych veciach, ale v obchodných už nie. O cene nehnuteľnosti vám nepovie nič. Investícia do realitného sprostredkovateľa nie je investíciou do právneho servisu, zamerania pozemku a pod. Často sa to takto zjednodušuje, ale faktom je, že záujemca o službu realitnej kancelárie si kupuje všetky znalosti, schopnosti a celý poradenský aparát naviazaný na konkrétnu realitnú kanceláriu, vďaka čomu má možnosť predať v prvom rade za dobrú cenu, bezpečne, pohodlne a so zachovaním potrebnej miery súkromia. To je skutočnou pridanou hodnotou realitnej kancelárie. Sprostredkovateľ sa vždy, ak mu to klient dovolí, snaží inkasovať čo najvyššiu kúpnu cenu pre neho. Často aj preto, lebo môže byť honorovaný nie pevnou čiastkou, ale percentom z výťažku predaja. Štatistiky hovoria, že klienti, ktorí predávali svoju nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, by z veľkej časti opätovne využili jej služby.

Áno, ale len ak nenarazíte na kupujúceho zastúpeného profesionálnym maklérom, znalcom, právnikom a pod. Nie, ak neviete, akú skutočnú hodnotu má vaša nehnuteľnosť. Nie nehnuteľnosti na internete, ale konkrétne tá vaša. Drvivá väčšina ponúkaných nehnuteľností na internete sa ponúka v zlej cene. Buď sú zbytočne precenené, alebo sa vďaka zlému manažovaniu procesu predaja časom dostanú do cenovej hladiny, ktorá je nižšia než cena, ktorú si nehnuteľnosť skutočne zasluhuje. Množstvo samopredajcov sa hrdí, že svoju nehnuteľnosť predalo bez realitnej kancelárie rýchlo. Nuž, ak je cena nízka, nehnuteľnosť sa skutočne predá rýchlo. Ak sa nehnuteľnosť skutočne predá veľmi rýchlo, treba sa možno zamyslieť, či sa nemala predávať radšej trochu dlhšie, počkať si na viac bonitných kupujúcich a následne predať za ideálnu a pre predávajúceho výhodnú cenu.

S dôverou sa môžete obrátiť na členov Realitnej únie SR:

www.realitnaunia.sk/vyhladavanie

Je to združenie profesionálov, ktorí na realitnom trhu poskytujú klientom prvotriedny servis. Členovia Realitnej únie SR sa riadia vnútornými predpismi, ktoré upravujú aj ochranu spotrebiteľov. Jedným z nich je realitný kódex:

www.realitnaunia.sk/predpisy-unie/realitny-kodex

Zistite, či to daná realitka myslí s realitným biznisom vážne. Kde má svoje sídlo? Je členom nejakého združenia, napríklad Realitnej únie SR, kde musí dodržiavať aj etický kódex voči spotrebiteľom? Má na svojej internetovej stránke konkrétne referencie spokojných klientov? Čo o nej našiel vyhľadávač Google? Komunikuje aktívne na sociálnych sieťach? To všetko vytvára obraz o realitnej kancelárii. Členov Realitnej únie SR nájdete na tejto stránke:

www.realitnaunia.sk/vyhladavanie

Nechali by ste si operovať zlomenú ruku kamarátom, ktorý si celý zákrok naštudoval iba na internete? Nie, veď nemá potrebnú kvalifikáciu ani prax. A predaj vašej nehnuteľnosti? Hoci nejde o zdravie, je to možno váš najcennejší majetok. Realitný obchod vyvoláva veľa otázok:

• Ako správne určiť cenu nehnuteľnosti?
• Ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj a inzerovať ju?
• Ako robiť prehliadky a komunikovať so záujemcami?
• Čo robiť, aby sa realizoval prevod vlastníctva nehnuteľnosti?

Realitný maklér na tieto otázky dokáže odpovedať. Pokiaľ je členom Realitnej únie SR, musí preukazovať svoju odbornú zdatnosť. Okrem teoretických znalostí sú to však najmä  praktické skúsenosti a overené postupy, ktoré z neho robia profesionála. Je preto lepšie zveriť mu aj predaj vašej nehnuteľnosti.

Na internete by mal mať každý realitný maklér na seba kontakt a fotografiu, takisto však aj svoj profesijný profil. Pozrite si aj jeho ponuku nehnuteľností a referencie od spokojných klientov. Je členom realitného združenia, kde musí dodržiavať napríklad aj etický kódex voči spotrebiteľom? Čo sa o ňom píše na internete a na sociálnych sieťach? Všimnite si aj realitnú kanceláriu, v ktorej pôsobí.

Osloviť môžete priamo realitného makléra, ktorého si vyberiete. Pokiaľ sa neviete rozhodnúť, realitná kancelária vám poradí. Spravidla odporučí realitného makléra, ktorý pôsobí vo vašej lokalite.

Každý maklér, ktorý je členom Realitnej únie SR, musí preukázať svoju odbornú zdatnosť. Samozrejme, každý z nich je unikátny svojimi skúsenosťami a špecializáciou. Viac o konkrétnom realitnom maklérovi sa dozviete, keď si pozriete jeho profesijný profil a ponuku nehnuteľností na internete.

Niektorí realitní makléri sa špecializujú len na určitý typ nehnuteľností. Najčastejšie majú vo svojej ponuke byty a domy. Chcete predať pozemok alebo pôdu? Uistite sa, či je to „parketa“ pre realitného makléra, ktorého ste si vybrali.

Pokiaľ správanie realitného sprostredkovateľa, člena Realitnej únie SR, vykazuje protiprávne znaky, môžete proti nemu podať podnet – návrh na začatie disciplinárneho konania »

Sprostredkovateľská zmluva by mala obsahovať predmet sprostredkovania (teda uzavretie kúpnej  zmluvy k nehnuteľnosti), rozsah súvisiacich služieb, kto bude platiť súvisiace poplatky a odmenu (tzv. províziu) realitnej kancelárie, ak dôjde k podpisu zmluvy pričinením realitky.

Lebo to vyžaduje zákon. Ak by realitná kancelária s vami nemala uzavretú zmluvu v písomnej podobe, čelila by riziku uloženia pokuty za porušenie zákona. Dodržiavanie zákona na ochranu spotrebiteľov prísne kontroluje Slovenská obchodná inšpekcia. Realitka navyše musí mať aj vaše schválenie, že môže verejne prezentovať predaj/prenájom vašej nehnuteľnosti. Musí mať tiež váš výslovný súhlas na spracovanie osobných údajov. Ale mať podpísanú dohodu s realitkou má význam aj pre záujemcov o kúpu. Malo by byť jasné, aký rozsah služieb od realitky dostanete a koľko za tieto služby zaplatíte. Sprostredkovateľská zmluva zakladá medzi stranami korektný vzťah a robí dobrých partnerov. Členovia Realitnej únie SR zväčša s klientmi uzatvárajú štandardizovanú sprostredkovateľskú zmluvu, ktoré bola opakovane klientmi, úradmi aj súdmi označená za vyváženú a férovú.

K tomu, že keď dôjde k podpisu kúpnej zmluvy s osobou, ktorú vám zabezpečila realitná kancelária, zaplatíte jej dohodnutú odmenu (províziu). Treba dodať, že realitná kancelária musí mať povinne s vami uzavretú zmluvu v písomnej podobe, inak sa za porušenia zákona vystavuje riziku sankcie zo strany štátnych orgánov. Mať podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu má význam aj pre vás, budete mať „na papieri”, aký rozsah služieb vám musí realitka dodať a v prípade, ak nedodá, môžete žiadať zľavu z provízie.

Bežná nevýhradná (neexkluzívna) zmluva, keďže ju je možné vypovedať, sa uzatvára na dobu neurčitú. Naopak, exkluzívna zmluva je časovo limitovaná, a to spravidla na 3 mesiace, ak predávate byt, alebo na 6 – 12 mesiacov, ak predávate dom či pozemok.

Prax potvrdzuje, že exkluzívna zmluva vám prinesie viac peňazí z predaja nehnuteľnosti, než pri neexkluzívnom predaji. Prečo? Dôvodom je  rozdielna motivácia realitných sprostredkovateľov. Len exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom (tento stres vedie k tlaku maklérov na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti). Vďaka tomu má maklér pri exkluzívnom predaji možnosť zmysluplne organizovať obhliadky nehnuteľnosti (konkrétne termíny určené vlastníkom), pripraviť riadnu prezentáciu nehnuteľnosti, vrátane drahších nástrojov a technológií, má možnosť nehnuteľnosť prezentovať konkurenčným sprostredkovateľom či susedom, vie rokovať o vyššej cene v prípade, ak je záujemcov o kúpu viac a pod.

Pri exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve nemôže realizovať túto službu nikto, len daná realitná kancelária. Pri neexkluzívnej zmluve môže nehnuteľnosť predávať aj iná realitná kancelária, aj ktokoľvek iný. V prípade neexkluzívnej zmluvy vzniká medzi sprostredkovateľmi a niekedy (paradoxne a nelogicky) aj medzi vlastníkom a sprostredkovateľmi konkurenčný boj, ktorý ale neprináša možnosť licitácie ceny v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Môžeme povedať, že pri neexkluzívnej zmluve je zákazka horšie propagovaná, ceny v inzercii sa často rôznia, neexistuje jeden zodpovedný predajca a najmä predajná cena je vždy nižšia než pôvodne požadovaná. Dôvodom je to, že sprostredkovatelia sa z obavy o stratu obchodu snažia o rýchle zníženie ceny bez ohľadu na záujem vlastníka nehnuteľnosti.

Ponúkne vám absolútnu kontrolu nad celým procesom predaja, ktorý vám prinesie jedinečnú možnosť získať za vašu nehnuteľnosť najvyššiu možnú cenu. Maklér pracuje len pre vás a len vo váš prospech, pričom na to aj má exkluzívnou zmluvou vytvorené podmienky.

Pri exkluzívnom predaji pre vás maklér urobí nasledovné:

• Pomáha pri zlegalizovaní čiernych stavieb, zápise rozostavaných stavieb do katastra, vyriešení prístupových ciest a pod., a týmto spôsobom pripraví nehnuteľnosť na predaj samotný.
• Pomáha pri procese novoobjaveného dedičstva, pri výmaze rôznych tiarch či vecných bremien a pod. To všetko totiž vplýva na predajnú cenu.
• Pripraví nehnuteľnosť na predaj aj s využitím techník, ako je homestaging.
• Ak má maklér možnosť samostatne a bez obmedzení predávať nehnuteľnosť, môže použiť také predajné techniky, ktoré pri neexkluzívnom predaji neprichádzajú do úvahy.
• Priamo v lokalite veľmi aktívne inzeruje predaj nehnuteľnosti rôznymi spôsobmi, osloví konkurenčné realitné kancelárie s ponukou na spoluprácu, vytvorí viac predajných kanálov na internete (napríklad platená inzercia na inzertných portáloch, platená kampaň na sociálnych sieťach, emailmarketig, telemarketing, bannerová kampaň, samostatný web s príslušnou SEO optimalizáciou a PPC kampaňou a pod).
• Aktívne sa bude venovať párovaniu inzercie s dopytmi po podobných nehnuteľnostiach a bude aktívne týchto dopytujúcich oslovovať.
• Maklér vie všetkých potenciálnych záujemcov o kúpu v rámci zákonných možností lustrovať a poskytnúť tak predávajúcemu plastický obraz o nich.
• Je tou jedinou osobou, ktorá vedie rokovania a poskytuje potrebné materiály finančnému poradcovi, banke či agentovi kupujúceho. Zároveň tak vie ich kroky aj kontrolovať, resp. ich dať preveriť advokátom, vlastným finančným poradcom, znalcom a pod.
• Najväčšou výhodou exkluzivity ale stále zostáva možnosť licitovať cenu za nehnuteľnosť smerom hore v prípade veľkého záujmu, prípadne efektívne odolávať snahám kupujúceho znižovať kúpnu cenu.
• Garantuje pohodlie a minimalizuje narušenie súkromia (pevne stanovené termíny obhliadok, ktorých je ďaleko menej).
• Množstvo realitných kancelárií spája exkluzívny servis s najmodernejšími prezentačnými technológiami (3D virtuálne prehliadky, drony, 3D videoprezentácia, predaj prostredníctvom chatbotov a pod.), s ponukou služieb, ako je pomoc pri sťahovaní, úhrada zrýchľovacích poplatkov v katastri nehnuteľností a pod.

Ako každá sprostredkovateľská zmluva obsahuje:

1. a) Kto (predávajúci a sprostredkovateľ)
2. b) Čo (uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní predaja v zmluve určenej nehnuteľnosti)
3. c) Za čo (odmena sprostredkovateľa čiže jej provízia)
4. d) Dokedy (doba účinnosti zmluvy)

+ dohodu o tom, že ako predávajúci nebudete ponúkať na predaj svoju nehnuteľnosť sám a ani prostredníctvom inej realitnej kancelárie, pričom v prípade porušenia tejto svojej povinnosti uhradíte dohodnutú zmluvnú pokutu (obvykle vo výške provízie realitnej kancelárie).

Doba výhradného zastúpenia, čiže exkluzivity sa líši v závislosti od lokality, rýchlosti a kvality realitného trhu v nej. Obvyklá doba exkluzivity pri bytoch predstavuje tri mesiace, v prípade iných nehnuteľností šesť až dvanásť mesiacov. Veľmi často sa po uplynutí exkluzivity automaticky zmluva stane zmluvou neexkluzívnou.

Teoreticky áno, ale… Uvedomte si, že každý realitný maklér, ktorý má od vás poverenie na predaj, je povinný službu dodávať počas celej účinnosti zmluvy. Bez ohľadu na to, či ide o exkluzívnu alebo neexkluzívnu zmluvu. V praxi tak nastáva situácia, že nehnuteľnosť bude predaná jednou realitnou kanceláriou a druhej musíte uhradiť zmluvnú pokutu v zmysle ustanovení exkluzívneho dojednania.

Maklér po úvodnom zhodnotení obchodného prípadu navrhne plán predaja nehnuteľnosti. Spolu s vedením realitnej kancelárie maklér pripraví propagačnú kampaň a potrebné finančné prostriedky. Podstatou stratégie predaja je namixovať rôzne formy oslovenia prípadných záujemcov o kúpu. Tieto rôzne druhy a formy propagácie sa spúšťajú v rôznom čase na rozličných miestach (internet, lokálne médiá, tlač a iné). Na základe záujmu o nehnuteľnosť aktívne mení zvolenú stratégiu na záujem o čo najvyšší zisk pre predávajúceho.

Realitná kancelária propaguje nehnuteľnosť na najznámejších realitných inzertných portáloch, realizuje predajnú kampaň na sociálnych sieťach, realizuje kvalitnú fotodokumentáciu, virtuálne prehliadky, videá. Nehnuteľnosť môže propagovať aj na samostatnej webovej stránke, bannerovou reklamou, označením nehnuteľnosti reklamnou plachtou, inzerciou v tlači, letákmi do schránok, miestnou tlačenou reklamou, propagáciou na rôznych podujatiach a pod.  Konkrétne spôsoby prezentácie nehnuteľnosti volí maklér na základe toho, či disponuje exkluzívnou zmluvou alebo nie a na základe toho, o akú nehnuteľnosť ide.

Áno, dokonca je to obvyklá úvodná informácia, ktorú vám maklér poskytne. Maklér ho dynamicky mení podľa stavu predaja nehnuteľnosti a potreby zmien v jej propagácii.

V prvom rade si overí, či je nehnuteľnosť predajná z pohľadu jej právneho a faktického stavu. RK v tejto fáze odstráni všetky nedostatky (pokiaľ sú odstrániteľné) a tým dosiahne, aby mohla byť ponúknutá čo najširšiemu okruhu záujemcov. Následne nehnuteľnosť pripraví na predaj pomocou homestagingu, vytvorí fotodokumentáciu, videá, 3D prehliadky a propagačné texty do inzercie. Oboznámi s týmito výstupmi predávajúceho a po jeho verifikácii spustí proces propagácie zákazky.

Ak predávate byt, bude od vás realitný maklér (a určite aj kupujúci) požadovať tieto dokumenty:

• číslo listu vlastníctva, súpisné číslo bytového domu, číslo bytu (v drvivej väčšine prípadov stačí pre makléra jeden z uvedených údajov, nakoľko ostatné informácie si dohľadá sám)
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• kópiu pôvodnej nadobúdacej zmluvy (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve)
• potvrdenie o veku bytového domu – vydáva ho správca (bude ho treba na prípravu znaleckého posudku pre hypotekárnu banku)
• potvrdenie správcu bytového domu o tom, že nie sú nedoplatky za služby a médiá spojené s užívaním bytu (max. mesiac staré)
• posledné ročné vyúčtovanie od správcu bytového domu

Ak predávate rodinný dom, bude od vás realitný maklér (a určite aj kupujúci) požadovať tieto dokumenty:

• číslo listu vlastníctva, súpisné  číslo domu, parcelné čísla pozemkov
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve)
• kolaudačné rozhodnutie
• stavebnú dokumentáciu (vrátane revíznych správ)
• posledné faktúry za vodu, elektrinu, plyn

Ak predávate pozemok, bude od vás realitný maklér (a určite aj kupujúci) požadovať tieto dokumenty:

• číslo listu vlastníctva, parcelné číslo pozemku
• pôvodnú nadobúdaciu zmluvu (teda zmluvu, ktorou sa stal vlastníkom nehnuteľnosti, príp. iný dokument, napr. uznesenie o dedičstve)
• fotokópiu z katastrálnej mapy
• územnoplánovaciu informáciu – vydáva ju obec bezplatne na základe žiadostiVýhodou je, ak máte k dispozícii aj:
• geometrický plán, ktorým bol pozemok zameraný
• odborný posudok, ak bol urobený geologický prieskum podložia (príp. výšky spodnej vody)
• vyjadrenie správcov inžinierskych sietí o možnosti napojiť sa na ne (voda, kanalizácia, elektrina, plyn)

Predávajúci má povinnosť informovať realitnú kanceláriu o tejto skutočnosti a realitná kancelária má povinnosť s takýmto kupujúcim zrealizovať obchod. Je časté, že realitná kancelária na túto možnosť myslí už v texte exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy a dohodne sa s predávajúcim na iných obchodných podmienkach pre tento prípad.

Máte povinnosť o tom RK informovať a RK má povinnosť nehnuteľnosť takémuto kupujúcemu predať.

REALITNÝ GPS TIP: Presné podmienky pre tento prípad si s RK dohodnite už pri uzatváraní exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluvy.

Homestaging je služba, ktorú RK ponúka väčšinou klientom, s ktorými má podpísanú exkluzívnu zmluvu. Princípom je príprava nehnuteľnosti na predaj tak, aby nielen na fotografiách, ale aj na obhliadkach vyzerala lepšie. Homestaging zahŕňa v sebe nielen upratanie, odstránenie osobných vecí či vymaľovanie, ale aj zútulnenie nehnuteľnosti bytovými doplnkami tak, aby na propagačných fotografiách vyzerala čo najlákavejšie.

REALITNÝ GPS TIP: Homestagingu sa nevyhýbajte. Predajná cena pri nehnuteľnosti upravenej profesionálnym odborníkom na homestaging je obvykle vyššia ako pri neupravených nehnuteľnostiach.

Interval vzájomnej informovanosti je na dohode makléra a vás ako predávajúceho. Obvykle je to v týždňovom či dvojtýždňovom intervale.

Maklér vás bude informovať o štatistike klikania na inzeráty, počte záujmov prejavených emailom, telefonicky, cez sociálne siete a pod.

Lebo maklér vie, čo je pri prezentácii podstatné a čo nie. Nemá emočný stres a vie k nehnuteľnosti pristupovať s profesionálnym odstupom.  Obhliadajúci má možnosť pýtať sa makléra na čokoľvek, bez nutnosti brania ohľadu na prítomných predávajúcich. Maklér vie prezentovať nehnuteľnosť tak, aby navodil pre obhliadajúcich najlepšiu atmosféru.

Obhliadka nehnuteľnosti je veľmi dôležitou časťou predajného procesu. Je to jedinečná príležitosť, ako správne a profesionálne nehnuteľnosť prezentovať potenciálnemu kupujúcemu a rozhodne patrí do rúk profesionálneho makléra. Je logické, že vy ste ešte stále so svojou nehnuteľnosťou emočne spätý a je možné, že by ste prezentovali nepodstatné veci a naopak. Cieľ obhliadky je jasný – predaj. Zverte ho do rúk profesionála s komunikačnými a predajnými skúsenosťami.

Áno, ale nie je to najvhodnejšie. Pokiaľ ste na obhliadke prítomný, odporúčame správať sa slušne, úctivo, nereagovať na prípadné komentáre obhliadajúcich a nechať voľne pracovať makléra. Miešaním sa do reči, upresňovaním podľa vás podstatných faktov a pod. robíte maklérom len medvediu službu. Maklér je školený v komunikačných zručnostiach a vie čo, kedy a ako prezentovať. Vie, čo je v tejto fáze podstatné a čo nie. S prichádzajúcimi sa pozdravte a utiahnite sa niekde mimo diania. Ideálne je, ak na tento čas nehnuteľnosť opustíte. To sa týka aj detí, domácich miláčikov a pod. V prípade priamych otázok obhliadajúcich odkážte zdvorilo na prítomného makléra s tým, že je to váš agent, ktorý je určený na komunikáciu.

Nie, je to obvyklá požiadavka makléra, najmä pri neobývaných nehnuteľnostiach. Možnosť vykonávať obhliadky nehnuteľnosti bez predávajúceho alebo nájomcov výlučne maklérom je veľká výhoda pre predávajúceho. Obhliadajúci totiž takúto nehnuteľnosť vnímajú ako voľnú a pripravenú k nasťahovaniu. Maklér tak dokáže prezentovať nehnuteľnosť ako budúci domov záujemcu o kúpu bez akýchkoľvek rušivých vplyvov. To je aj dôvodom, prečo má maklér snahu nehnuteľnosť depersonalizovať a anonymizovať, t. j. vykonať aspoň základné úkony tzv. homestagingu.

Realitné kancelárie disponujú skúsenými maklérmi, ktorí v prípade, ak pravidelne predávajú nehnuteľnosti v danej lokalite, majú veľmi dobrý prehľad o cenách predávaných, ale aj predaných nehnuteľností. Napriek tejto skúsenosti makléri využívajú na určenie ceny prehľady cien aktuálnych nehnuteľností podobného druhu na trhu, zoznamy transakčných cien, rôzne cenové mapy, nástroje na ocenenie nehnuteľností a pod.

Faktorov vplývajúcich na cenu nehnuteľnosti je veľké množstvo.  Za elementárny faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti, sa ale považuje vždy jej umiestnenie, čiže lokalita, kde sa nachádza. Veľké mestá a ich centrá vždy dodajú nehnuteľnosti výrazne na cene. Druh, vek, stav nehnuteľnosti či možnosti jej komerčného využitia (napr. na prenájom) taktiež patria medzi základné vplyvy na cenu. Spôsob požadovanej úhrady, rýchlosť predaja alebo možnosti jej vypratania sú taktiež veľmi frekventované dôvody určujúce predajnú cenu.

Zo sofistikovaných elektronických nástrojov sa najčastejšie využíva tzv. CMA analýza (Comparative Market Analysis), ktorá porovnáva aktuálne ceny na trhu a zostavuje rôzne prehľady. Maklér k nej pripája precízne zistený trend trhu či svoje skúsenosti z trhu. V prípade, ak maklér nehnuteľnosť obhliadne a zistí o nej detailné informácie, môže určiť cenu nehnuteľnosti aj pomocou elektronických nástrojov určených na ocenenie nehnuteľností.

V úvode predaja nehnuteľnosti profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou nehnuteľnosti. Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť. Umožní vám to získať potrebný prehľad o spôsobe jej výpočtu. Prípadne je možné si dať identickú analýzu vypracovať kedykoľvek v procese predaja.

Áno, môže, v závislosti od záujmu o danú nehnuteľnosť. Je obvyklé, že predajná cena postupom času klesá. Je to zapríčinené najmä nereálnymi či vysokými očakávaniami predávajúcich. Taktiež to môže byť zvolená stratégia predaja. Cena nehnuteľnosti ale môže výnimočne aj vzrásť, čo sa stáva najmä vtedy, ak bola nehnuteľnosť nevhodne ocenená a je nutné pristúpiť k jej úprave.

Maklér navrhne zníženie ceny vtedy, keď nie je dostatočný ohlas z trhu na realizovanú propagačnú kampaň. Zníženie ceny musíte vždy ako predávajúci odsúhlasiť a nie je možné, aby o takomto kroku rozhodol výlučne maklér na základe svojho úsudku.

REALITNÝ GPS TIP: Potrebu zníženia ceny maklér predávajúcemu riadne odôvodní, a to aj s využitím podkladových materiálov či štatistík záujmu z inzertných portálov a pod.

Vyššiu predajnú cenu možno dosiahnuť vtedy, ak je záujem o nehnuteľnosť taký veľký, že viac záujemcov je ochotných kúpiť vašu nehnuteľnosť v tom istom čase. V tomto momente váš maklér urobí úkony, ktoré zvýšia kúpnu cenu vo váš prospech.Takúto možnosť má ale len vtedy, ak vašu nehnuteľnosť predáva exkluzívne. Len tak môže mať celý proces predaja, vrátane inzercie, pod kontrolou.

Nie je možné predávať niečo, čo maklér nevidel. Tzv. dokumentačná obhliadka nehnuteľnosti je bežnou súčasťou prípravy sprostredkovania predaja či prenájmu nehnuteľnosti. Profesionálny maklér vždy obhliadne nehnuteľnosť, susedné nehnuteľnosti, lokalitu a pod. Stáva sa, že aj na jednej ulici sú ceny za identické nehnuteľnosti rôzne. Taktiež stav nehnuteľnosti sa nedá hodnoverne posúdiť z fotiek a dokumentov. Maklér sa snaží posúdiť vašu nehnuteľnosť očami potenciálneho záujemcu o kúpu či nájom, hľadá jej klady aj zápory a pripravuje vhodnú stratégiu na jej predaj. Tento úvodný brainstorming makléra a vás ako vlastníka nehnuteľnosti je mimoriadne dôležitý pre správne určenie ceny nehnuteľnosti.

V prvom rade určí predajnú cenu tak, aby bol o vašu nehnuteľnosť dostatočný záujem, avšak aby  zároveň naplnila aj vaše očakávania. Určiť správnu cenu je malá alchýmia. Následne realitná kancelária pripraví nehnuteľnosť k predaju tak, aby bol okruh záujemcov o kúpu čo najširší. Urobí tak pomocou malého auditu právneho a faktického stavu nehnuteľnosti. Navrhne možné odstránenie nedostatkov, pripraví nehnuteľnosť aj fyzicky na predaj pomocou zásad tzv. homestagingu a pod. Následne realitná kancelária pripraví kvalitnú inzerciu, nafotí ju, pripraví rôzne ďalšie spôsoby jej prezentácie (3D prehliadky, videá a pod.) a spustí inzerciu na základe plánu predaja nehnuteľnosti.

Províziu čiže odmenu za sprostredkovanie platí ten, kto si službu objedná. Ak teda predávate nehnuteľnosť, vyhľadáte realitnú kanceláriu a uzatvoríte s ňou sprostredkovateľskú zmluvu, províziu platíte vy pri úspešnom ukončení sprostredkovania –  teda samotnom predaji.  RK si ju bude inkasovať z predajnej ceny najčastejšie formou rezervačného poplatku vyplácaného kupujúcim predávajúcemu. Ak si však sám kupujúci na základe dohody s realitnou kanceláriou objedná od nej nejakú službu, napr. pomoc pri vyhľadaní vhodnej nehnuteľnosti na kúpu, tak prináleží povinnosť uhradiť realitnej kancelárii odmenu jemu.

Výška provízie nie je určená zákonom. Existujú však nepísané pravidlá, ktoré určujú, čo je tzv. obvyklá výška odmeny realitnej kancelárie. Bežne je to suma cca 3 – 5 % z predajnej ceny, pričom sprostredkovanie predaja bytov je zväčša lacnejšie než sprostredkovanie predaj domu, pozemku či komerčnej nehnuteľnosti, keďže tieto druhy nehnuteľností sú spravidla časovo aj technicky náročnejšie na propagáciu. V prípade, ak ide o náročný či niečím špecifický predaj, prípadne je nutné nehnuteľnosť právne či inak vopred pripraviť na predaj (a túto prácu zabezpečuje realitná kancelária), môže byť provízia určená aj v inej výške, keďže obsahuje aj náklady na tieto činnosti.

Áno. Inzerovaná cena nehnuteľnosti by mala byť vždy konečná a mala by obsahovať všetky jej časti, vrátane odmeny realitnej kancelárie (jej provízie). V prípade, ak to tak nie je, je potrebné zvýšiť opatrnosť. Nielen u realitnej kancelárie ale aj u samopredajcu, ktorý podmieňuje nákup nákupom hnuteľného majetku, prenáša platby poplatkov výlučne na kupujúceho a pod. Neinzerovanie úplnej predajnej ceny realitnou kanceláriou patrí veľmi často medzi nekalé obchodné praktiky. Vyberajte si preto na spoluprácu tie realitné kancelárie a tých samopredajcov, čo zverejňujú cenu nehnuteľnosti absolútne transparentne.

Áno, môže. Neexistuje žiadny predpis, ktorý by určoval, koľko má realitná kancelária za svoje služby pýtať. Je dobré, ak sa RK  pýtate nielen na cenu služby, ale aj na jej obsah. Viete tak zistiť, či služba obsahuje štandardné úkony a najmä či v nich nejaká podstatná služba nechýba. Často totiž nízka cena sprostredkovania zakrýva absenciu kompletnej štandardnej realitnej služby v neprospech spotrebiteľa.

Iba v prípade, ak vám poskytne služby, ktoré RK vykoná nad rámec dohodnutej zmluvy, samozrejme na základe predchádzajúcej dohody s vami. Napríklad, ak zabezpečuje navyše nejaké vopred nedohodnuté geodetické merania, legalizuje čierne stavby, realizuje likvidáciu vecných bremien či rôznych tiarch z listu vlastníctva, rieši prededenie prístupových komunikácií, zápis rozostavaných stavieb do katastra nehnuteľností a množstvo iných činností. Je obvyklé a pochopiteľné, že takéto služby vykonáva maklér výlučne v exkluzívnom režime. Ak koná vo vašom mene a nad rámec pôvodnej zmluvy, musí disponovať s vaším súhlasom a vzájomnou dohodou často vo forme novej zmluvy či dodatku k tej pôvodnej.

Výška provízie je uvedená v písomnej sprostredkovateľskej zmluve, ktorú ste s RK uzavreli a umožňuje vám v prípade nespokojnosti reklamovať službu klasickým spôsobom. Z výsledku reklamačného konania bude zrejmé, či realitná kancelária pochybila a či máte nárok na nejaké peňažné plnenie, alebo nie. Písomná sprostredkovateľská zmluva umožňuje taktiež využiť možnosti alternatívneho riešenia sporov, ak nedôjde k dohode medzi realitnou kanceláriou a jej zákazníkom. Sprostredkovateľská zmluva rieši aj otázky ochrany osobných údajov a pod. Všetky tieto dôvody jasne ukazujú dôležitosť písomnej sprostredkovateľskej zmluvy, a to bez ohľadu na jej druh  (exkluzívna či neexkluzívna).

REALITNÝ GPS TIP:  Ak si to okolnosti vyžiadajú, s písomnou sprostredkovateľskou zmluvou sa môžete obrátiť aj na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) a následne aj na súdy.

Provízia realitnej kancelárie môže byť rôzna v prípade, ak je odmena realitnej kancelárie určená percentuálne.

Nie, realitná kancelária si sama volí formu propagácie nehnuteľnosti, pričom vás o ňom informuje formou vopred odsúhlaseného predajného plánu. Všetky náklady tak znáša výlučne realitná kancelária, a to bez ohľadu na úspešnosť predaja. Aj to je dôvod, prečo niektoré spôsoby propagácie využíva realitná kancelária len v exkluzivite.

Je to dokument realitnej kancelárie, ktorý slúži na zaznamenanie každej obhliadky vo vašej nehnuteľnosti. Obsahuje presnú informáciu o tom, kto a kedy do vášho domu či bytu vstúpil. Obhliadkový formulár je dôležitý aj pre prípad, že vašu nehnuteľnosť niekto vykradol, alebo vám bol nejakým spôsobom poškodený majetok, ktorý sa v nej nachádza. Zároveň tak máte prehľad o tom, koľko potenciálnych kupujúcich prejavilo o vašu nehnuteľnosť záujem.

Ak je vaša nehnuteľnosť RK propagovaná – teda inzerovaná správnym spôsobom, najpravdepodobnejším dôvodom bude prehnane vysoká – čiže nesprávne nastavená predajná cena. Požiadajte realitného makléra o nové určenie ceny, prejdite si s ním ešte raz celý proces a stratégiu predaja.

Rezervačná zmluva je záväzok strán o budúcom predaji a kúpe nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že na jednej strane zaväzuje vás ako predávajúceho v dohodnutej lehote predať nehnuteľnosť a zároveň záväzok budúceho kupujúceho túto nehnuteľnosť od vás  za dohodnutých podmienok a cenu kúpiť. Aby bola celá transakcia koordinovaná a dopadla bez problémov, je zmluvnou stranou so svojimi povinnosťami a právami aj realitná kancelária.

Rezervačná zmluva obsahuje:

• označenie troch zmluvných strán (kupujúci, predávajúci a realitná kancelária)
• opis nehnuteľnosti
• kúpnu cenu
• lehotu, do ktorej sa má uzavrieť kúpna zmluva a
• riešenie situácie, ak k podpisu zmluvy nedôjde

Pri rezervačnej zmluve sa uhrádza rezervačný poplatok spravidla vo výške 3 až 5 percent z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Rezervačný poplatok sa uhrádza spravidla vo výške 3 až 5 percent z celkovej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Uhrádza sa pri podpise rezervačnej zmluvy. Rezervačný poplatok (v praxi sa označuje aj ako záloha alebo depozit) slúži dôkaz prejavu skutočnej a záväznej vôle kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť.

Má to jednoduché vysvetlenie. RK vystupuje ako garant korektného vzťahu medzi vami ako predávajúcim a záujemcom ako kupujúcim. Keďže v praxi môže vzniknúť situácia, že k podpisu kúpnej zmluvy nedôjde (dôvodov môže byť viacero), je potrebné, aby sa kupujúcemu rezervačný poplatok bezodkladne vrátil (ak nespôsobil sám zmarenie predaja). Ak dôjde k podpisu kúpnej zmluvy, rezervačný poplatok (zálohu) vám RK prevedie na váš účet, alebo si z nej uhradí svoju odmenu, ak ste sa tak dohodli.

V takom prípade realitka rezervačný poplatok v plnej výške vráti kupujúcemu.

To závisí od textu kúpnej zmluvy. Keďže vašu zmluvu bude v realitnej kancelárie pripravovať advokát, ten upraví spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby žiadna zo strán nebola v nevýhodnej pozícii a nevzniklo riziko nezaplatenia kúpnej ceny. Advokát realitnej kancelárie zodpovedá za bezchybné vyhotovenie tejto zmluvy.

1. Precenenie alebo podcenenie hodnoty nehnuteľnosti
2. Emočná angažovanosť predávajúceho
3. Neznalosť opatrení na prevenciu realitných podvodov
4. Nemožnosť spolupráce s inými subjektmi realitného trhu
5. Absencia obchodných, komunikačných a iných zručností

Inzerát v súkromnej inzercii často pôsobí neprofesionálnym dojmom. Horšie je, že občiansku inzerciu vyhľadáva množstvo záujemcov s nečestnými úmyslami spoliehajúcich sa na slabšie právne a obchodné povedomie predávajúcich. Drvivá väčšina najvýznamnejších realitných inzertných portálov predstavuje takmer výlučne inzerciu realitných kancelárií, ktoré si, na rozdiel od samopredajcu inzerujúceho mesiac či dva jeden jediný inzerát, za túto formu inzercie platia nemalé sumy počas dlhého obdobia. Vďaka tomu je pozícia realitných kancelárií pri propagácii ponuky výrazne výhodnejšia pre jej klientov.

Pokiaľ správanie realitného sprostredkovateľa, člena Realitnej únie SR, vykazuje protiprávne znaky, môžete proti nemu podať podnet – návrh na začatie disciplinárneho konania je tu»

Obhliadka nehnuteľnosti je veľmi dôležitou časťou predajného procesu. Je to jedinečná príležitosť, ako správne a profesionálne nehnuteľnosť prezentovať potenciálnemu kupujúcemu a rozhodne patrí do rúk profesionálneho makléra. Je logické, že vy ste ešte stále so svojou nehnuteľnosťou emočne spätý a je možné, že by ste prezentovali nepodstatné veci a naopak. Cieľ obhliadky je jasný – predaj. Zverte ho do rúk profesionála s komunikačnými a predajnými skúsenosťami.

Výška provízie je uvedená v písomnej sprostredkovateľskej zmluve, ktorú ste s RK uzavreli a umožňuje vám v prípade nespokojnosti reklamovať službu klasickým spôsobom. Z výsledku reklamačného konania bude zrejmé, či realitná kancelária pochybila a či máte nárok na nejaké peňažné plnenie, alebo nie. Písomná sprostredkovateľská zmluva umožňuje taktiež využiť možnosti alternatívneho riešenia sporov, ak nedôjde k dohode medzi realitnou kanceláriou a jej zákazníkom. Sprostredkovateľská zmluva rieši aj otázky ochrany osobných údajov a pod. Všetky tieto dôvody jasne ukazujú dôležitosť písomnej sprostredkovateľskej zmluvy, a to bez ohľadu na jej druh (exkluzívna či neexkluzívna).

REALITNÝ GPS TIP:  Ak si to okolnosti vyžiadajú, s písomnou sprostredkovateľskou zmluvou sa môžete obrátiť aj na Slovenskú obchodnú inšpekciu (SOI) a následne aj na súdy.

Ak je vaša nehnuteľnosť RK propagovaná – teda inzerovaná správnym spôsobom, najpravdepodobnejším dôvodom bude prehnane vysoká – čiže nesprávne nastavená predajná cena. Požiadajte realitného makléra o nové určenie ceny, prejdite si s ním ešte raz celý proces a stratégiu predaja.

V takom prípade realitka rezervačný poplatok v plnej výške vráti kupujúcemu.

Ak dôjde k dôvodnému odstúpeniu od zmluvy zo strany záujemcu (kupujúceho), v takom prípade mu realitka rezervačný poplatok v plnej výške vráti. Ak by došlo k neodôvodnému odstúpeniu alebo k zmareniu prevodu (napr. záujemca si našiel inú nehnuteľnosť), sú poškodené zmluvné strany (predávajúci a RK) oprávnené požadovať od kupujúceho úhradu paušálnej náhrady výdavkov za ujmu, ktorú zmareným obchodom utrpeli.