Reality pred 30 rokmi a dnes
30 otázok o bývaní – vtedy a dnes
14. 11. 2019 | 8 minút čítania
1. Ako bývali Slováci v časoch Nežnej revolúcie?
Väčšina ľudí žila v panelákoch. Tie sa stavali často v priemyselných oblastiach na okraji miest. Vďaka svojej rýchlosti a jednoduchosti bola panelová výstavba u nás v druhej polovici dvadsiateho storočia najpoužívanejšou technológiou na výstavbu bytov. Uniformné panelákové byty tvoria aj dnes veľkú časť bytového fondu. Kto by si v roku 1989 pomyslel, že o 30 rokov si ľudia budú brať na ne 30 ročné hypotéky.
2. Boli paneláky fenoménom len Československa, resp. krajín tzv. východnej Európy?
Nie, paneláky sa začali stavať už v prvej polovici dvadsiateho storočia v západnej Európe, no nie v tak masovom meradle ako neskôr u nás a v ďalších krajinách východnej Európy.
3. Kedy sa u nás postavilo najviac panelákov? Bolo ich dostatok?
Najviac panelákov sa u nás postavilo v šesťdesiatych a osemdesiatych rokoch 20. storočia. Napriek tomu, že išlo o masovú bytovú výstavbu, bytov bol nedostatok.
4. Kde na Slovensku máme najväčšie panelákové sídlisko?
Nachádza sa v Petržalke, pričom jeho základný kameň slávnostne poklopali 2. apríla 1973. Pokiaľ by bola Petržalka mestom, s viac ako 100 tisíc ľuďmi by bola v rebríčku najväčších miest na Slovensku hneď za Bratislavou a Košicami. Kedysi bratislavský „Bronx“ je dnes obľúbenou časťou Bratislavy, ktorá priťahuje ľudí nielen blízkosťou centra mesta, ale aj možnosťami trávenia voľného času.
5. Predrevolučné roky boli typické masovou výstavbou, boli byty dostupné?
Bytov bol stále nedostatok, a to i napriek masovej výstavbe. Získať bývanie za socializmu nebolo také jednoduché. Podobne, ako napríklad na autá, na byty boli poradovníky. Ľudia na ne museli čakať aj celé roky.
6. Čo znamenalo za socializmu dostať sa k bytu?
Nájomníci štátnych bytov získavali dekrét, t.j. právo na trvalé užívanie bytu. Kúpiť si ho však nemohli. Čierny trh s užívateľskými právami bol súčasťou hospodárskej kriminality.
7. O aké byty bol najväčší záujem?
Najviac sa stavali dvoj,- a trojizbové byty. Ľudia si veľmi vyberať nemohli, byty im boli pridelené.
8. Kto býval v panelákoch?
Na sídlisku v panelákových bytoch sa stretli prakticky všetci, tak robotníci, ako aj úradníci, vedci či lekári.
9. Prečo sú dnes paneláky také populárne?
Tesne po roku 1989 sme sa na paneláky pozerali s dešpektom. Tento pohľad sa neskôr zmenil. Ukázalo sa, že ich životnosť môže byť oveľa dlhšia, ako sa pôvodne predpokladalo. Takisto vizuálne pôsobia paneláky dnes inak, ako kedysi. Za socializmu boli bezútešné aj kvôli svojej šedej farbe. Pre mestá boli doslova estetickou pohromou. Dnes hrajú paneláky rôznymi farbami. Populárne sú aj kvôli svojej lepšej cenovej dostupnosti v porovnaní s novostavbami.
10. Ako to kedysi vyzeralo na sídliskách, medzi panelákmi?
Po ich dostavaní bolo všade blato, ktorým sa bežne brodili aj mamičky s kočíkmi. Občianska vybavenosť zaostávala. Chýbala zeleň, detské ihriská, cesty, chodníky a obchody sa dokončovali dlho po bytoch. Nákupné centrá vôbec neexistovali. Dnes sú sídliská oveľa krajším miestom pre život.
11. Ako vyzeral bežný panelákový byt? Bola aj tu príznačná uniformita? Čo sa zmenilo?
Pre panelákové byty boli príznačné steny polepené tapetami, umakartové jadrá v kúpeľniach a na WC. Reprezentatívna bola obývačka so sektorovým nábytkom, sedačkou, konferenčným stolíkom a televízorom. Ľudia sa snažili zo svojho bytu vykúzliť si rozprávkový priestor, kde by sa cítili čo najpríjemnejšie. Príležitosti na kreativitu však boli obmedzené, pretože aj nábytok sa vyrábal uniformný. Okrem bohatého výberu nábytku sú dnes neporovnateľné aj možnosti pokiaľ ide o rôzne spotrebiče v domácnosti. Chladničky, práčky, spotrebná elektronika, sú dnes oveľa dostupnejšie ako kedysi. O počítačoch, ako ich poznáme dnes, a internete v domácnostiach, sa mohlo vtedy ľuďom iba snívať.
12. Kde hľadali ľudia únik pred betónovou džungľou, ako sa často nazývali panelákové sídliská?
Keďže za hranice sa veľmi cestovať nedalo, ľudia utekali na víkend z miest a sídlisk za súkromím na chaty a chalupy. Tzv. druhé bývanie predstavovalo pre mnohých únik aj pred vtedajšou politikou. Rekreačný objekt bol aj jednou z ciest uloženia rodinných úspor, keďže ho ľudia mali v osobnom vlastníctve.
13. Žili ľudia v mestách pred 30 rokmi len v panelákových bytových domoch?
Časť ľudí bývala v tehlových bytoch domoch, ktoré boli takisto súčasťou hromadnej výstavby. Boli postavené ešte skôr, ako začala výstavba panelákov. Problém bol, že tieto bytovky boli zanedbané. Štát sa totiž zameriaval len na novú výstavbu, obnove bytového fondu sa nevenoval.
14. Ako to vyzeralo na dedinách?
Na dedinách sa aj pred rokom 1989 bývalo v domoch. Ľudia si ich často stavali svojpomocne, t.j. bez stavebnej firmy. Nemali veľmi na výber. Neexistovala ponuka stavebných firiem či developerov, ako ju poznáme dnes.
15. Pokiaľ porovnáme situáciu vtedy a dnes, koľko pracujeme na 1m²?
V roku 1989 sme museli na jeden štvorcový meter bytu odpracovať približne 4 dni, v súčasnosti je to až 36 dní. Pre porovnanie, napríklad na osobný automobil Škoda Favorit sme museli v roku 1989 odpracovať 27 mesiacov. Dnes je to pri Škode Fabii len 10 mesiacov.
16. Ako to vyzeralo pred 30 rokmi s hypotékami?
V roku 1989 hypotéky neexistovali. Dnešný základný pilier financovania nehnuteľností, hypotekárne úvery, prišiel na trh až v roku 1998. Už v roku 1992 sa však objavila Prvá stavebná sporiteľňa so stavebným sporením so štátnou prémiou.
17. Pomohli mladým rodinám riešiť bývanie pred rokom 1989 mladomanželské pôžičky, ktoré boli znovu zavedené v tomto roku?
Určite áno. Mladomanželské pôžičky, úvery pre mladomanželov do 30 rokov s výhodným úročením, vznikli po druhej svetovej vojne. Mali pomôcť mladým ľuďom pri riešení bytovej otázky. Ich podmienky sa postupne menili. Zvyšovala sa maximálna výška poskytnutej pôžičky a predlžovala jej splatnosť až na 15 rokov. Požiadať o mladomanželskú pôžičku môžu v súčasnosti mladomanželia, ktorí v deň podania žiadosti majú obaja menej ako 35 rokov a žiadosť podávajú do roka od uzavretia manželstva. Táto pôžička je určená na financovanie obstarania bytu, rodinného domu a stavebných úprav bytu pre manželov.
18. Ako vyzeral trh s bytmi pred 30 rokmi?
Prakticky neexistoval. Verejnosť ho mohla vnímať len cez riadkovú občiansku inzerciu v novinách, kde boli ponuky na výmenu bytu. Často tieto inzeráty nemali ani svoju samostatnú rubriku. A dnes? Internet zmenil realitný trh na nepoznanie. Záujemcovia o nehnuteľnosť to majú oveľa jednoduchšie. Svoju vysnívanú nehnuteľnosť si môžu do detailov prezrieť z pohodlia domova na internete. Nemusia chodiť po meste a pozerať na vitríny realitných kancelárií. Ponuka nehnuteľností bola presmerovaná na realitné portály na internete.
19. Akú úlohu zohrávala lokalita? Bol rozdiel v cenách v jednotlivých mestských častiach?
Ľudia si kedysi nemohli lokalitu veľmi vyberať, nasťahovať sa museli do paneláku, kde im bol byt pridelený. Lokalita v súčasnosti zohráva pri cenách bytu kľúčovú úlohu. Pokiaľ napríklad v Trenčíne stojí 1 m² staršieho trojizbového bytu 1264 EUR, v Bratislave je to takmer dvojnásobok, až 2433 EUR. Veľké rozdiely v cenách sú nielen medzi mestami, ale aj v rámci nich.
20. Kedy prišli na trh prvé realitky? Čo sa odvtedy zmenilo?
Prvé realitné kancelárie začali vznikať začiatkom deväťdesiatych rokov minulého storočia. Ich marketing bol založený na inzercii v tlačených médiách. Dnes? Ak nie je realitka dostatočne vidieť na internete, akoby neexistovala. Na zviditeľnenie jej už nestačia ani honosné priestory. Komunikácia s klientom prebieha často elektronicky. Zvýšil sa aj dôraz na profesionálnu prezentáciu nehnuteľností v online priestore.
21. Realitná činnosť sa zrodila až po Nežnej revolúcii. Kto mohol vtedy podnikať s realitami?
Ktokoľvek. Realitná činnosť bola od začiatku 90-tých rokov až do roku 2001 voľnou živnosťou. Nevyžadovali sa žiadne znalosti ani skúsenosti. Neskôr bola novelou zmenená na viazanú živnosť. Novela živnostenského zákona bola ale deravá, no napriek tomu platí dodnes, a je z veľkej časti zodpovedná za úroveň realitného trhu a podnikania na Slovensku. Naopak, naši bratia Česi sa tešia nedávno prijatému realitnému zákonu, ktorý po 30 rokoch stanovuje presné pravidlá na realitnom trhu
22. Bolo vlastníctvo nehnuteľností na bývanie rovnaké ako dnes?
Nie celkom. Súkromné vlastníctvo nehnuteľností na bývanie, napr. bytov a rodinných domov bolo možné, avšak do konca roku 1991 mohli mať občania v osobnom vlastníctve len jeden byt alebo rodinný dom. Od roku 1992 je počet súkromne vlastnených nehnuteľností neobmedzený.
23. Ako vyzerali ceny bytov za socializmu?
Pred rokom 1989 boli byty často prideľované na základe zápisu do poradovníka. Žiadateľ sa musel uspokojiť s bytom, aký mu bol pridelený, vyberať si z nejakej ponuky nemohol. Všetky ceny za socializmu boli regulované štátom. Stačí si spomenúť na hromadnú výmenu bytov v českom filme Guľový blesk s Rudolfom Hrušínským v hlavnej úlohe.
24. A ako to bolo s pozemkami?
Vlastníctvo k pozemkom, najmä mimo zastavaného územia obce, bolo pred rokom 1989 významne obmedzené, keďže došlo ku kolektivizácii poľnohospodárstva. Po roku 1993 boli pozemky v reštitúcii navrátené pôvodným vlastníkom, resp. ich dedičom, ak už pôvodní vlastníci nežili. Spory o vlastnícke právo k niektorým pozemkom, ktoré majú pôvod práve v kolektivizácii, však trvajú dodnes.
25. Bolo vlastnícke právo dotknuté len kolektivizáciou?
Nie, pred rokom 1989 boli aj iné majetky, ako napríklad domy, bytové domy či továrne vyvlastňované aj vo verejnom záujme. Tieto nehnuteľnosti boli rovnako po roku 1993 navrátené v reštitúciách pôvodným vlastníkom, často v nevyhovujúcom či havarijnom stave.
26. Existovalo pred revolúciou niečo ako nájom?
Do roku 1991 existovalo namiesto nájomných vzťahov tzv. osobné užívanie bytov. Socialistické organizácie, ktoré spravovali bytový majetok poskytovali byty do osobného užívania občanom. Nájomné vzťahy, ako ich poznáme dnes, vznikli až od roku 1992, kedy sa uvoľnili obmedzenia súkromného vlastníctva.
27. V súčasnosti je teda trh s nájmami bytov úplne voľný?
Vo väčšine prípadov nie je vlastník bytu obmedzovaný žiadnymi pravidlami. Môže si stanoviť výšku nájomného podľa vlastného uváženia. Sú však vlastníci, ktorí aj po 30 rokoch od nežnej revolúcie nemôžu svoje byty prenajímať, ba dokonca ani sami užívať. Jedná sa o vlastníkov, ktorým boli bytové domy navrátené v reštitúcii. V týchto bytoch stále bývajú osoby, ktorým ich pridelil štát pred rokom 1991. Hoci od roku 2013 sa cena regulovaného nájomného zvyšovala s cieľom priblížiť ju k trhovej cene, stále sa jedná o výrazný zásah do vlastníckeho práva. Viackrát to uviedol aj Európsky súd pre ľudské práva.
28. A čo evidencia nehnuteľností v katastri?
Kataster nehnuteľností, tak ako ho poznáme existuje od roku 1995. Spočiatku však evidencia nehnuteľností nebola v takej kvalite, ako ju máme k dispozícii v súčasnosti. Bolo to spôsobené najmä chýbajúcimi zápismi o vlastníckych právach k nehnuteľnostiam, najmä k pozemkom mimo zastavaného územia obce. Vlastnícke vzťahy v rámci obcí boli evidované k necelým 70 % nehnuteľností a mimo zastavaného územia obce k necelým 5 %. Stav, aký máme dnes, vznikol dlhým procesom obnovy evidencie k pozemkom, ktorý uskutočňoval štát od roku 1995 prakticky až do súčasnosti.
29. Bola dostupnosť údajov katastra podobná ako máme dnes?
V začiatkoch súčasnej podoby katastra nehnuteľností, t.j. od roku 1995 bolo možné získať výpis z listu vlastníctva len v obmedzených stránkových dňoch katastrálnych úradov a len v listinnej podobe, keďže internet v tom čase bol vo svojich začiatkoch. Moderný katastrálny portál, ktorý funguje dodnes, bol spustený 1. 9. 2007. Vďaka nemu a ďalším portálom, ktoré po ňom nasledovali, môže každý získať informácie o svojej, ale aj iných nehnuteľnostiach online.
30. Aké boli poplatky na katastri?
Pred vznikom samostatnej Slovenskej republiky si občania za prepis nehnuteľnosti zaplatili poplatok podľa výšky jej kúpnej ceny, a to od 200 do 2500 Kčs. Ak si tieto sumy porovnáme s dnešnými 66 eurami, boli poplatky za vklad vlastníckeho práva v tých časoch pomerne vysoké.
Spracovali:
