Kvalitné zazmluvnenie klienta je dôležitá, ale ťažká etapa realitného obchodu. Z komunikačného aj právneho hľadiska. Všetci vieme, že klienti sa nechcú viazať, nechcú nič podpisovať. Dôvody bývajú rôzne. Často, žiaľ, aj neseriózne. Štatistiky pritom potvrdzujú, že jestvuje priama súvislosť medzi počtom zazmluvnených klientov a počtom uskutočnených obchodov.
Otázkou kvalitného a jednoduchého zazmluvnenia klienta pri nábore sa zaoberáme už takmer 12 rokov. Odvtedy sme vyvinuli viaceré modely. Po tejto dlhej ceste sme snáď prišli do finále. Vyvinuli sme univerzálne a férové podmienky sprostredkovania. Podmienky, ktoré sú naklonené serióznej spolupráci medzi klientom a realitným sprostredkovateľom.
V čom je (právny) problém?
Okrem nechuti klientov čokoľvek podpisovať je potrebné brať do úvahy aj právne aspekty sprostredkovateľskej zmluvy. Podnikatelia sú väčšinou zvyknutí na to, že Obchodný zákonník im dáva širokú zmluvnú voľnosť. Pri sprostredkovateľských zmluvách to už prestalo platiť.
Sprostredkovateľské zmluvy majú totižto charakter spotrebiteľských zmlúv, a preto nesmú obsahovať neprijateľné podmienky, teda podmienky, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Zmluvné ustanovenia, ktoré sú v rozpore s predpismi na ochranu spotrebiteľa, sú absolútne neplatné, čo znamená, že ich neplatnosť sa nepremlčuje a súd na ňu prihliada automaticky (z úradnej povinnosti).
Od r. 2015 nadobudla účinnosť novela nariadenia vlády SR, ktorá určila veľkosť písma v spotrebiteľských zmluvách (min. 1,9 mm). Ak s klientom uzavriete sprostredkovateľskú zmluvu, ktorá nespĺňa túto formálnu náležitosť, je celá zmluva neplatná. Tým pádom nevznikne vaše právo na akúkoľvek províziu.
Ako sme tento problém vyriešili?
Realitná únia v súčinnosti so spolupracujúcimi advokátmi vypracovala Všeobecné podmienky sprostredkovania (VPS). Tieto podmienky sú spracované v súlade s „prospotrebiteľskou“ smernicou európskeho parlamentu a rady 2011/83/EÚ, právnymi predpismi Slovenskej republiky, vrátane nariadenia vlády, ktoré vstúpi do účinnosti na začiatku roka 2015. V podmienkach je zohľadnená aj posledná judikatúra súdov v SR a Súdneho dvora EÚ.
Všeobecné podmienky sprostredkovania v spojení so špeciálne navrhnutým formulárom tvoria novú generáciu sprostredkovateľskej zmluvy, ktorá je atraktívna, jednoduchá a z právneho hľadiska účinná.
Na aké situácie sú vhodné Všeobecné podmienky sprostredkovania?
Všeobecné podmienky sprostredkovania sú použiteľné na všetky realitné situácie:
- Sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti
- Výhradné (exkluzívne) sprostredkovanie predaja
- Sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti
- Sprostredkovanie prenájmu
- Sprostredkovanie nájmu
Aký je postup zazmluvnenia klienta?
Cieľom, ktorý sa nám pri tvorbe Všeobecných podmienok sprostredkovania podarilo splniť, je, že zazmluvnenie klienta prebieha výrazne jednoduchšie a rýchlejšie. Maklér s klientom spíše len „formulár“, ktorý obsahuje iba tie najpodstatnejšie informácie a zároveň nevyzerá ako klasická zmluva, tak ako ju doteraz všetci poznali. Klient preto nemá pocit, že podpisuje nejakú zmluvu, ktorá by mu ustanovovala množstvo povinností a bola pre neho nevýhodná. Navyše, vďaka stručnosti formuláru nestratíte s vypisovaním veľa času.
Dôležitou súčasťou zazmluvnenia je spoločne s formulárom odovzdať klientovi aj Všeobecné podmienky sprostredkovania. Tieto sú neoddeliteľnou súčasťou formuláru.
Ľahšie sa dá získať aj exkluzivita
Exkluzivita je pri rokovaní s klientom vždy veľmi citlivou otázkou. Exkluzivitu sa väčšinou podarí získať len dobre pripraveným a skúseným maklérom. So Všeobecnými podmienkami sprostredkovania bude vaša vyjednávacia pozícia jednoduchšia. Zadná strana podmienok totižto obsahuje logá väčšiny členov, a preto naberajúci člen môže vystupovať ako správca ponuky. O komplexné a efektívne vybavenie obchodu sa postarajú ostatní členovia, ktorí majú v portfóliu kupujúcich. Takto sa dopyt po nehnuteľnosti výrazne zvýši a nehnuteľnosť nie je potrebné dávať do ponuky ďalším sprostredkovateľom. Hľadanie kupujúceho prostredníctvom spolupráce medzi členmi je vďaka jasne stanoveným pravidlám oveľa bezpečnejšie a efektívnejšie v porovnaní s nečlenskými realitnými kanceláriami.
Korektné pre RK aj pre klienta
Všeobecné podmienky sprostredkovania predstavujú vyvážený mix práv a povinností pre realitné kancelárie a rovnako aj klientov = spotrebiteľov. Poskytujú ochranu realitným kanceláriám pre prípady, ak by bol klient nečestný a mal úmysel obísť svoju realitnú kanceláriu alebo jej nezaplatiť províziu, aj napriek tomu, že bol obchod riadne sprostredkovaný. Zároveň však ochraňujú práva spotrebiteľov, nielen v zmysle platnej legislatívy, ale aj s ohľadom na zásady férového a poctivého podnikania.
Ponecháva realitkám možnosť rozlišovať sa
Všeobecné podmienky sprostredkovania tvoria spoločne s formulárom variabilný celok. Ponechávajú realitným kanceláriám podnikateľskú rozmanitosť a možnosť konkurovať si rozsahom služieb, cenou (províziou za realizovaný obchod) a taktiež umožňujú dohodnúť si s klientom individuálne práva či povinnosti. Realitná únia vyvinula rôzne variácie týchto podmienok. Navyše obsah všeobecných podmienok sprostredkovania môže byť upravovaný podľa konkrétnych požiadaviek odberateľov.
Všeobecné podmienky sprostredkovania sú brožúrkou so 40 stranami a tvoria ju kapitoly:
- Priebeh realitného obchodu – grafické znázornenie
- Praktické rady pre klientov
- Príprava nehnuteľnosti na predaj
- Ako sa správať počas obhliadky
- Aké sú daňové povinnosti pri predaji nehnuteľnosti
- Všeobecné podmienky sprostredkovania
