Zmeny bytového zákona od 1. novembra 2018

30. 10. 2018 │ JUDr. Mojmír Plavec, RSc.

Od 1. novembra 2018 vstupuje do účinnosti novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmeny sa dotknú aj realitných kancelárií a maklérov.

1. Treba aktualizovať kúpne zmluvy

Došlo k zmene podstatnej náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Novela zákona vypustila ustanovenie § 5 ods. 1, písm. f). Členovia Realitnej únie SR majú tento typ zmluvy už aktualizovaný v intranete. Išlo o ustanovenie, podľa ktorého musela zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome obsahovať zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiadal. Jednalo sa o ustanovenie, ktoré je v súčasnosti už prežité a v praxi sa vôbec neuplatňovalo.

2. Spoločné časti a zariadenia domu

Ako vieme, spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločnými časťami domu rozumieme napr. základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a pod pojmom spoločné zariadenia napr. výťahy, práčovne, sušiarne, kočíkarne, prípojky, a pod. Novela mala pôvodne za cieľ doplniť do demonštratívneho výpočtu spoločných častí aj balkóny, lodžie a terasy. Hoci sa nejednalo o novinku, pretože balkóny, lodžie a terasy vždy boli spoločnými časťami domu, keďže sa zo stavebnotechnického hľadiska jedná o vodorovné nosné konštrukcie, uvedené rozvírilo veľkú diskusiu. Z podnetu parlamentných výborov nakoniec balkóny, lodžie a terasy nie sú v zákone výslovne uvedené, pretože tento novelizačný bod nebol nevyhnutne potrebný z dôvodu, že tieto časti bytových domov vždy boli aj budú spoločnými časťami domu.

Pre vylúčenie pochybností je do zákona doplnené, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak zo stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom alebo sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe alebo ak tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.

Uvedené výlučné užívanie sa vzťahuje práve na balkóny, lodžie a terasy, pretože zo stavebnotechnického hľadiska majú slúžiť vždy konkrétnemu bytu. Rovnako to platí napríklad pre predzáhradky či iné spoločné časti domu alebo priľahlé pozemky. Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bude vždy prechádzať na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti, zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu bytu, s ktorým je spojené, nebude prípustný. Za výlučné užívanie nebude musieť vlastník bytu alebo nebytového priestoru uhrádzať žiadnu odplatu.

Novela zároveň výslovne ustanovuje, že k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu alebo k príslušenstvu je možné zriadiť vecné bremeno. Ide napr. o právo prechodu alebo prejazdu cez garáž, vchod do domu a pod.

3. Povinnosti správcu a spoločenstva

Spoločenstvám a správcom bytových domov pribudnú nové povinnosti, ktoré majú skvalitniť ich činnosť. Spoločenstvá a správcovia budú po novom povinní evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, priebežne aktualizovať túto evidenciu, viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu a umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy a kópie.

Z dôvodu nárastu počtu novostavieb, ktoré nie sú vždy kvalitne vystavané pribudne správcom a spoločenstvám možnosť uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu a pozemkov voči developerom, alebo iným osobám, ktoré stavbu alebo jej časť dodali. Zjednoduší sa tým právne postavenie vlastníkov, ktorí museli často individuálne brániť svoje práva voči developerským spoločnostiam. Oprávnenie správcu a spoločenstva sa nevzťahuje na uplatňovanie zodpovednosti za vady v jednotlivých bytoch.

4. Spoločné garáže

Novostavby sú typické tým, že problematiku parkovania riešia vo väčšine prípadov spoločnými podzemnými garážami. Mnohí vlastníci vyhradeného parkovacieho miesta – garážového stojiska v spoločnej podzemnej garáži si pravdepodobne neuvedomujú, že ich právne postavenie nie je také jednoznačné ako sa možno domnievajú. Spoločná garáž je nebytovým priestorom, na ktorom si vlastník bytu kupuje určitý podiel. Na spoločnej garáži takto vzniká podielové spoluvlastníctvo. Bez doteraz existujúcej výnimky sa aj na predaj garážového stojiska uplatňovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. V praxi to vyvolávalo neistotu, či prevod garážového stojiska spolu s bytom bez vyriešenia predkupného práva ku všetkým ostatným spoluvlastníkom je právne nenapadnuteľný.

Novela zákona upravuje, že spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a pri prevode spoluvlastníckeho podielu na garáži na existujúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.

Druhý problém spoločných garáží súvisí s povahou podielového spoluvlastníctva. Každý podielový spoluvlastník má právo užívať celú vec v rozsahu jeho podielu, a preto spoluvlastníka nemožno obmedzovať, aby užíval len stanovený „obdĺžnik“ nakreslený na podlahe garáže. Na užívaní konkrétnej časti spoločnej veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť, ale v prípadoch, kde to nie je zmluvne ošetrené by parkovanie na ktoromkoľvek parkovacom mieste mohlo byť považované za legálne, čo samozrejme nie je v záujme vlastníkov garážových stojísk ani developerov. Novela preto stanovuje, že právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome. Táto informácia sa bude zapisovať aj priamo na list vlastníctva. Za právo výlučne užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na odplatu.

Ak nie je k 1. novembru 2018 v katastri nehnuteľností zapísané garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, je možné ho zapísať do katastra nehnuteľností na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.

Pravidlá, ktoré sa po novom budú vzťahovať na garážové stojiská platia obdobne aj na „skladové priestory“, ktoré v novostavbách plnia funkciu pivničných kobiek.

5. Schôdza vlastníkov a hlasovanie

Novela zákona úplne nahrádza pôvodné časti zákona o schôdzi vlastníkov. Účelom celkovej novelizácie je aj úprava systematickosti zákona, keďže po novom budú všetky ustanovenia o hlasovaní len v jednej časti zákona, a to v §§ 14 – 14b. Predstavme si komplexne ako má po novom fungovať schôdza a hlasovanie na nej.

Vlastníci majú dve možnosti zapojiť sa do rozhodovania o otázkach bytového domu, a to na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada predseda alebo aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred.

Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Novela zákona predpokladá štyri druhy rozhodovania vlastníkov:

Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb a použitie týchto prostriedkov napr. na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu domu, užívanie spoločných častí a spoločných zariadení domu, prípadne súhlas s úpravami bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Ak sa rozhoduje o zmene účelu užívania spoločných častí domu, úvere a jeho zabezpečení, či o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, na prijatie rozhodnutia sa predpokladá až dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. Ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť.
V súlade s úpravou vlastníctva spoločnej veci podľa Občianskeho zákonníka sa na prevod vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Na prijatie rozhodnutia v ostatných prípadoch postačuje súhlas jednoduchej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov.

Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť spôsobom v dome obvyklým ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.