Zmeny na katastri od 1. októbra 2018

6. 9. 2018 │  JUDr. Mojmír Plavec, RSc. 

Od októbra sa na katastri treba pripraviť na zaujímavé novinky. Niektoré zmeny súvisia s procesom elektronizácie, iné reagujú na potreby aplikačnej praxe. Novela bude pozitívnou zmenou nielen pre občanov, ale aj pre realitných sprostredkovateľov.

1. Kratšia lehota na výmaz záložného práva

Od októbra 2018 bude trvať výmaz záložného práva len 5 dní. Doteraz platilo, že pokiaľ ste na katastri podali kvitanciu na výmaz záložného práva banky, čakali ste často celých 60 dní. Samozrejme, v prevažnej väčšine prevodov sa po návrhu na výmaz záložného práva podával hneď návrh na vklad vlastníckeho práva, ktorý “potlačil” záznamové konanie o výmaze ťarchy a tak väčšina katastrov zmenu zapísala skôr ako do dvoch mesiacov. Táto zmena je zaujímavá, ak si uvedomíme, že záznamové konanie nie je možné osobitným poplatkom urýchliť. Treba však doplniť, že konania, predmetom ktorých je zápis inej zmeny ako napr. zmena priezviska, adresy trvalého pobytu, zápis akademického titulu a pod. (R-kové konania) ostali bez zmeny a teda kataster ich vykoná do 60 dní od podania žiadosti.

2. “Štátny” strážca listu vlastníctva

Kataster na jeseň predstaví “štátneho” strážcu listu vlastníctva, ktorý bude sledovať zmeny na katastri. Hoci bude táto služba spoplatnená, občania sa majú na čo tešiť. Tento nástroj však realitným profesionálom netreba osobitne predstavovať. Realitná únia SR vyvinula a prevádzkuje strážcu listu vlastníctva pre svojich členov bezplatne už takmer rok (majiteľ RK môže naraz sledovať až 10 listov vlastníctva a maklér 5 LV). Aj preto mali zástupcovia Realitnej únie SR tú česť pripomienkovať vývoj tejto aplikácie na pôde Úradu geodézie kartografie a katastra SR. Realitná únia SR bude však prevádzkovať strážcu listu vlastníctva pre svojich členov bezplatne naďalej. Ak chcete vyskúšať bezplatne strážcu listu vlastníctva Realitnej únie SR, kliknite sem » 

3. Evidovanie cien nehnuteľností

Od 1. októbra začne kataster evidovať ceny všetkých nehnuteľností (doteraz evidoval len ceny poľnohospodárskych a lesných pozemkov). Vyžiadala si to aplikačná prax a najmä potreby Národnej banky, Štatistického úradu a Ministerstva financií SR. Otvorene treba povedať, že dodnes štátne organizácie “ťahajú” údaje z rôznych (nie vždy presných) zdrojov. Na realitnom trhu sme tak boli často svedkami rôznych výročných správ o vývoji cien nehnuteľností, ktoré s realitou nemali veľa spoločného. Zábava ale končí, ak si uvedomíme, že Ministerstvo financií a NBS uskutočňujú na realitnom trhu závažné opatrenia (napr. obmedzovanie v poskytovaní hypoték), ale nemajú pritom k dispozícii exaktné dáta, a teda ťažko môžu presne merať výsledky svojich opatrení a dianie na trhu.

Toto by sa mohlo zmeniť. Ale nebude to tak rýchlo. Od októbra kataster len začne hromadne zbierať údaje o cenách, nebude ich zisťovať spätne. Kým si vytvorí bázu dát, a upresní metodiku vyhodnocovania, bude to ešte nejaký čas trvať.

Myšlienka je veľmi dobrá, bude sa treba cestou ale popasovať s niektorými aplikačnými výzvami. Skresľovať ceny nehnuteľností budú napríklad zmluvy, kde si strany prevádzajú nehnuteľnosti za netrhové ceny, napríklad medzi príbuznými alebo za zníženú cenu, ak krátili svoju daňovú a odvodovú povinnosť. Slabším miestom môže byť systematika dopočítania ceny nehnuteľnosti, ktorá sa navrhuje vo vykonávacej vyhláške pri predaji spoluvlastníckych podielov. Ak je predmetom prevodu len časť nehnuteľnosti (napr. 1/4) dopočíta kataster podľa nej ostatnú časť (3/4) svojpomocne. Často sa však podiely na nehnuteľnosti predávajú len za zlomkové ceny (kupujúci musí zohľadniť náklady na vyporiadanie aj prípadný súdny spor), preto takto dopočítaná suma celej nehnuteľnosti bude málokedy zodpovedať trhovej cene. Tiež nie je zrejmé, ako bude rozpočítavať kataster cenu, ak sa predáva s dom spolu s pozemkom a je len jedna kúpna cena.

Napriek množstvu dát v katastri ostane zrejme ešte nejaký čas najpresnejším ukazovateľom vývoja cien bytov realitný barometer. Realitný barometer pravidelne vyhodnocuje dáta z ponukových (inzerovaných) cien nehnuteľností a tiež z unikátneho registra transakčných cien nehnuteľností, ktorý tvoria členovia Realitnej únie SR (718 členov). Práve register transakčných cien je jednou z dôležitých dátových vrstiev barometra, keďže údaje do systému zadáva sprostredkovateľ, ktorý osobne stál pri prevode a pozná súvisiace okolnosti aj prípadné cenové odchýlky.

4. Nový návrh na vklad do katastra

Od októbra bude treba adresovať katastru návrh na začatie katastrálneho konania (návrh na vklad) štruktúrovanejší, ako doposiaľ. Novela vymenúva povinné náležitosti, ktoré musí návrh obsahovať. Vzor aktualizovaného návrhu na vklad je umiestnený v intranete Realitnej únie SR. Novinkou tiež je, že predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje daná zmluva a podliehajú vkladu (napr. darovacia zmluva, súčasťou ktorej je aj zriadenie vecného bremena). Kataster v rámci vkladového konania bude môcť po novom od účastníkov žiadať aj ďalšie listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie.

Pokiaľ ide o doručovanie rozhodnutia fyzickej osobe, ktorá nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v SR, bude okresný úrad doručovať písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu. Písomnosť sa považuje v takom prípade za doručenú po 15 dňoch od zverejnenia oznámenia na úradnej tabuli okresného úradu, a to aj vtedy, ak sa adresát o tom nedozvie.

5. Súpis nehnuteľností – nový výstup z katastra

Novela zavádza nový typ dokumentu katastra, a to súpis nehnuteľností. Súpis bude obsahovať zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka (správcu, nájomcu alebo záložného veriteľa). Bude ho možné vyhotoviť za celé územie Slovenska, ale rovnako len pre jeden kraj, okres, či katastrálne územie. Výhodou je, že vlastník nebude musieť žiadať rôzne katastrálne odbory o vyhotovenie jednotlivých výpisov z listov vlastníctva, v ktorých sú jeho nehnuteľnosti zapísané. Súpis bude spoplatnený a môže o neho požiadať len vlastník alebo iná oprávnená osoba. Poskytovať sa bude len v elektronickej podobe a bude mať informatívny charakter.

6. Koniec opravnej doložky

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad bude obsahovať chyby (v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti), účastníci konania ju budú môcť opraviť už len dodatkom k zmluve. Zaniká obľúbená a rýchla možnosť opravy chyby v zmluve vo forme opravnej doložky, kedy sa vkladár za prítomnosti účastníkov zmluvy dohodli na náprave a opravu vyznačili priamo do zmluvy. Ak nie je chyba v zmluve ale pozabudli ste na prílohu, podanie bude možné, samozrejme, o túto prílohu stále doplniť.

7. Geometrický plán už prikladať k podaniu nebude netreba

Ruší sa povinnosť predkladať geometrický plán k zmluve, verejnej alebo inej listine, ak bol potrebný. Pokiaľ bol geometrický plán úradne overený príslušným katastrálnym odborom po nadobudnutí účinnosti novely katastrálneho zákona, stačí, ak účastník konania v návrhu na vklad alebo záznam uvedie len číslo tohto overenia (katastrálny odbor geometrický plán vo svojej dokumentácií už má).

spracoval:
JUDr. Mojmír Plavec, RSc.
advokát a tajomník Realitnej únie SR