Český parlament schválil realitný zákon
11. 11. 2019 | JUDr. Mojmír Plavec, RSc.
Piatok 8. novembra 2019 sa stal významných dňom v dejinách českého realitného trhu. Parlament v tento deň schválil zákon o realitnom sprostredkovaní. Po takmer 30 rokoch od Nežnej revolúcie získali realitné kancelárie a makléri vlastný predpis a realitný trh prvé oficiálne pravidlá.
Realitný zákon bol dlho očakávaná norma, na ktorej sa pracovalo viac ako osem rokov. Úprimne treba priznať, že stav realitného sprostredkovania v Českej republike je rovnako zlý, ak nie ešte horší, ako na Slovensku. Sprostredkovanie v oblasti predaja, kúpy, či prenájmu nehnuteľnosti bolo v Česku doteraz voľnou živnosťou, čoho dôsledkom je, že Česká republika momentálne eviduje najviac realitných sprostredkovateľov na počet obyvateľov v Európskej únii. Môžeme hovoriť doslova o realitnej „džungli“, ktorá si už nutne vyžadovala reguláciu a písané pravidlá, pretože samočistenie v podobne neviditeľnej ruky trhu neprišlo ani po troch desaťročiach. Zlú situáciu v Českej republike potvrdzuje aj množstvo nespokojných či podvedených klientov.
Nový realitný zákon zavádza množstvo zmien. Na prvý pohľad sa môže javiť ako prísny, avšak poctiví realitní sprostredkovatelia sa zhodujú, že mnohé z novozavedených povinností už dodržiavajú v súčasnosti. Problematickejšie budú nový zákon vnímať realitní sprostredkovatelia, ktorých úmysly nie sú natoľko čestné.
Ciele realitného zákona
Podľa Ministerstva pro místní rozvoj ČR, ktoré je gestorom zákona, možno hlavné ciele nového zákona definovať nasledovne:
- kultivácia podmienok pre poskytovanie realitného sprostredkovania,
- zvýšenie dozoru nad riadnym vykonávaním tejto profesie a zníženie počtu nepoctivých realitných maklérov,
- zvýšenie dôveryhodnosti realitných sprostredkovateľov v Českej republike.
Aké novinky český realitný zákon prináša?
1. Viazaná živnosť
Ako som vyššie spomenul, ruší sa realitné sprostredkovanie ako voľná živnosť a mení sa na živnosť viazanú. Po novom budú preto realitní sprostredkovatelia musieť splniť kvalifikačné predpoklady, t.j. preukázať vysokoškolské vzdelanie v odboroch ekonómia, právo, stavebníctvo alebo stredoškolské vzdelanie so stanovenou dĺžkou praxe alebo profesijnú kvalifikáciu. Uvedené podmienky musia spĺňať aj osoby, prostredníctvom ktorých podnikateľ realitné sprostredkovanie vykonáva (realitní makléri). Očakáva sa, že zvýšenie odbornosti realitných sprostredkovateľov má byť aj kľúčom k zvyšovaniu kvality poskytovaných služieb.
2. Sprostredkovateľská zmluva už len písomná
Sprostredkovateľské zmluvy budú od účinnosti zákona len v písomnej forme. Končí sa obdobie zazmluvňovania v ústnej forme alebo cez telefón. Klienti budú mať istotu na akých podmienkach sa s realitnou kanceláriou dohodli, na druhej strane má realitná kancelária istotu, že klient jej dohodnutú odmenu v prípade úspešného obchodu zaplatí. Realitnému sprostredkovateľovi sa tiež ukladajú viaceré informačné povinnosti vo vzťahu k záujemcom.
3. Exkluzivita
Zákon upravuje aj otázku výhradného realitného sprostredkovania. Okrem definície upravuje aj dobu, na ktorú môže byť exkluzivita s klientom – spotrebiteľom dojednaná. Je ním najviac 6 mesiacov, ale môže byť aj opakovane predĺžená.
4. Peňažné úschovy
Zákon zaviedol povinnosť úschov peňažných prostriedkov klientov na špeciálnom bankovom účte realitnej kancelárie. Je to reakcia na mnohé sprenevery finančných prostriedkov, ktoré sa v Českej republike v minulosti stali. Nová úprava zabezpečí lepšiu ochranu peňazí klientov a obmedzí možnosti nepoctivým podnikateľov.
5. Povinné poistenie
Realitným kanceláriám vznikne povinnosť poistiť sa pre prípad spôsobenia škody pri výkone realitnej činnosti, a to vo výške 1 750 000 Kč na jednu poistnú udalosť a najmenej vo výške 3 500 000 Kč pre prípad súbehu viacerých poistných udalostí v jednom roku. Vzhľadom na hodnotu majetku, ktorý klienti zverujú do rúk realitných kancelárií, je požiadavka poistenia pre prípad spôsobenia škody logická a primeraná.
Čo zákonu možno vytknúť?
Návrh zákona však má aj svoje nedostatky. Ako najzásadnejší nedostatok sme už pri prvom návrhu zákona v roku 2016 identifikovali ustanovenie, ktoré umožní realitným sprostredkovateľom splniť požiadavku odbornosti preukázaním stredoškolského vzdelania s maturitnou skúškou a 3 roky praxe v odbore. Táto diera v zákone (na Slovensku početne zneužívaná) umožní bez výraznejších problémov pokračovanie podnikania s realitami takmer všetkým v súčasnosti aktívne pôsobiacim realitným sprostredkovateľom. Aj tým nečestným a nepoctivým. Realitná únia SR na tento nedostatok Ministerstvo pro místní rozvoj ČR upozornila, avšak zákonné ustanovenie ostalo bezo zmeny. Ostáva dúfať, že nedôjde k hromadnému zneužívaniu tejto diery a bude snáď zaplátaná najbližšou novelou.
Postup, ako zapísať končeného užívateľa výhod Vašej RK do obchodného registra. Nezabudnite na to, ostáva už len pár týždňov! Viac tu »
Návrh realitného zákona bude v najbližších dňoch odoslaný Senátu Parlamentu Českej republiky. Navrhovaná účinnosť k 1. 1. 2020 je vzhľadom na záver roka nepravdepodobná. Reálna účinnosť sa predpokladá začiatkom roka 2020, a to 15 dní po vyhlásení zákona v Zbierke zákonov.
Českí realitní makléri môžu oslavovať. S otvorením šampanského by bolo síce dobré počkať (na schválenie senátom a podpis prezidenta), ale vzhľadom na opodstatnenosť normy, cieľ ochrániť spotrebiteľov a objektívny fakt, že tento zákon mal platiť už dávno, sa opačné ako kladné stanovisko neočakáva.
Bude sa Slovensko inšpirovať?
Legislatívne zmeny v oblasti realitného podnikania a ochrany spotrebiteľov na realitnom trhu neboli, zdá sa, prioritou posledných vládnych garnitúr. Aj keď Realitná únia SR predstavila návrh slovenského realitného zákona ešte v roku 2015, tento nenašiel podporu medzi osobami so zákonodarnou iniciatívou. Ostáva vyjadriť nádej, že po spustení nových pravidiel v Českej republike nájdu slovenskí poslanci väčšiu odvahu a aspoň „skopírujú“ fungujúce pravidlá z českého zákona. Pomohli by tým poctivým realitným podnikateľom, spotrebiteľom aj štátu.
Ak niet vôle na komplexné riešenie, situáciu na Slovensku by pomohlo zlepšiť, ak by došlo aspoň k čiastkovej úprave (novele živnostenského zákona).
Realitná únia SR boj o lepšie podnikateľské prostredie ale nikdy nevzdá. Je to napokon jeden z cieľov, pre ktorý vznikla. Apelovať budeme aj na nových poslancov po budúcoročných voľbách. Pevne veríme, že po prijatí českého zákona budú na aktivity Realitnej únie SR a iných združení, ktoré smerujú k zlepšeniu legislatívneho prostredia v realitnom podnikaní, hľadieť s väčším pochopením.
Spracoval:
JUDr. Mojmír Plavec, RSc.
tajomník Realitnej únie SR 
