„Každý problém je výzvou na skvalitnenie našej práce.  Silne medializovaný príbeh oklamaného mladého páru vozíčkarov, znovu poukázal na fakt, ako veľmi je na Slovensku potrebné prijať realitný zákon,“ píše vo svojom príhovore v realitných novinkách predseda Realitnej únie SR, Attila Meszáros.

„Ak realitné kancelárie nemajú žiadnu zodpovednosť, uniká mi zmysel ich existencie.“Toto sú slová známeho novinára, ktorými glosuje situáciu silne medializovaného príbehu mladého páru vozíčkarov. Boli adresované s veľkou výčitkou mne, únii a vlastne všetkým realitným kanceláriám. Nešťastní mladí ľudia chamtivosťou developera a najmä neprofesionalitou maklérky známej realitnej siete prišli o 80.000 eur (čítať článok). Úprimne povedané, zapojil som sa do diskusie o tomto prípade s nechuťou. Nebolo mi príjemné ťahať horúce gaštany z ohňa za niekoho iného, ale musel som spolu s kolegami z Realitnej únie SR reagovať na otázky médií o zodpovednosti realitných kancelárii. Lížeme skazenú smotanu, žiaľ. Tvrdé slová? Ani nie, ak si uvedomíme, že tento jediný prípad poškodzuje už skoro dva mesiace obchod a dobrý obraz nás všetkých. Nevieme, o koľko obchodov prídeme. Váhajúci klienti nám nezavolajú.

Každý problém je ale výzvou na skvalitnenie našej práce. Ako máme teda pracovať so záujemcom o kúpu nehnuteľnosti v prípade, ak sprostredkujeme predaj tejto nehnuteľnosti?  Našim platiacim klientom je predávajúci. Voči kupujúcemu nemáme priamy zmluvný vzťah až do momentu rezervácie. To však neznamená, že ho môžeme svojvoľne poškodzovať. Veď bez kupujúceho nie je obchod. Vážime si ho a bojujeme o jeho dôveru. Kupujúcemu je jedno, kto nás platí, žiada (a oprávnene) väčšie bezpečie oproti kúpe bez realitky. Odhliadnuc od etických kódexov, dobrovoľných štandardov či STN nikto nemôže nikomu inému spôsobiť škodu na majetku (sic). Ak škodu ktokoľvek spôsobí, je za túto škodu aj zodpovedný. Aj keď nie je v zmluvnom vzťahu s poškodeným. A to je presne, situácia vďaka ktorej môžeme poškodiť záujemcu o kúpu. Realitná kancelária z medializovaného prípadu práve v tomto zlyhala. A nemôže sa brániť tým, že neprijala od kupujúceho ani cent, pretože to ani nemusela.

Realitná kancelária musí odvrátiť vznik škody na majetku kupujúceho. Tu prichádza k slovu informačná povinnosť realitnej kancelárie. Splnením si informačnej povinnosti sa môže realitná kancelária vyviniť zo zodpovednosti za vzniknutú škodu. Realitná kancelária je povinná v každom momente realitného obchodu informovať obe strany o stave vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností a zároveň je povinná včas a s dostatočnou časovou rezervou poskytnúť návrhy všetkých zmlúv stranám na pripomienkovanie.

Najefektívnejšie však realitná kancelária zabráni vzniku škody tak, že realitná kancelária zabezpečí bezpečnú úhradu kúpnej ceny alebo jej časti. Práve zálohové platby sú najcitlivejšie na zneužitie. Aj v medializovanom prípade išlo o neprimerane vysokú zálohu vyplatenú na účet predávajúceho pri podpise zmluvy o budúcej zmluve.  Realitná kancelária mala zabezpečiť úschovu zálohovej platby bez ohľadu na jej výšku (ideálne notársku, advokátsku či bankovú vinkuláciu). Aj 10 % z kúpnej ceny môže predstavovať vážnu sumu v absolútnych číslach.  Určite mi dáte za pravdu, že nie každý kupujúci je náchylný k zriadeniu úschovy a nie každý predávajúci je ochotný čakať na vyplatenie z úschovy. Ľudia sú rôzni a niekedy riskujú viac, ako je potrebné, avšak toto si nemôže odskákať sprostredkovateľ.

Preto je dôležité, aby ste mali jasne písomne potvrdené, že ste kupujúceho oboznámili s možnosťami bezpečnej úhrady kúpnej ceny alebo jej časti. Toto vyhlásenie záujemcu o kúpu je ideálne vložiť priamo do rezervačnej zmluvy (resp. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve). Keďže Realitná únia SR prináša pre svojich členov rezervačné zmluvy na siahnutie v intranete, požiadal som našu sekciu legislatívy a práva, aby takého vyhlásenie do zmlúv dopracovala. Toto vyhlásenie, hoci ho zákon výslovne nevyžaduje, môže ochrániť realitnú kanceláriu pred zlyhaním nielen kupujúceho, ale aj makléra. Veľmi často totiž práve maklér nevhodným informovaním, či dokonca opomenutím neinformuje kupujúceho riadne o bezpečnej úhrade. Realitná kancelária tak trpí za chyby makléra. Samozrejme, žiadne vyhlásenie nenahradí riadnu odbornú starostlivosť o klienta zo strany realitnej kancelárie, nech už pod pojmom klient chápeme predávajúceho či kupujúceho, obhliadajúceho či práve telefonujúceho občana. Pomôže ale minimálne obrátiť pozornosť na túto problematiku.

Dúfajme, že aj tento drobný praktický príspevok pomôže poctivým realitným sprostredkovateľom ochrániť sa pred spôsobením škody nedbanlivosťou. Dôvera všetkých účastníkov realitného obchodu je základným kameňom dlhodobého úspechu realitnej kancelárie či makléra. Návrh realitného zákona spolu s povinnou profesnou poistkou ušitou vyslovene na mieru realitným kanceláriám by bol ďalšou záchrannou brzdou v prípade poškodenia predávajúceho či záujemcu o kúpu.  Návrh realitného zákona si môžete prečítať a vyjadriť k nemu názor tu ».

Na záver sa chcem poďakovať členom RU SR, menovite p. Heribanovi a ostatným, ktorí prispeli svojimi postrehmi k skvalitneniu nástrojov, ako je CMA a Sledovač cien v intranete únie.  Budem rád, ak nám napíšete k dnešnej téme ochrany kupujúceho svoje postrehy či odporúčania. Viac hláv, viac rozumu…

Mgr. Attila Mészáros
predseda Realitnej únie SR